На прошлой неделе в Советском и Югорске продавалось около 20 однокомнатных квартир, более 25 двухкомнатных, 20 трехкомнатных, более 20 частных и около 15 недостроенных домов. Вполне себе приличное предложение для двух небольших городков. Спрос тоже не отстает: новые хозяева у хороших квартир и домов зачастую находятся так стремительно, что владельцы не успевают подать объявление о продаже в газеты.  Спрос есть, предложение имеется, и, тем не менее, о цивилизованном рынке недвижимости в Советском и Югорске речь пока не идет. Скорее, все, что творится у нас в этой области, можно назвать ярмаркой. Большой шумной ярмаркой, полной неожиданностей, недоразумений, анекдотичных и драматичных ситуаций.

В мегаполисах подбором жилья для заказчика занимаются риелторские фирмы. Услуги таких фирм на Западе - уже давно единственный оптимальный способ поиска квартир и домов. Риелтор работает для покупателя: консультирует о качестве домов, районов, ценах, перспективах и степени ликвидности приобретения, помогает найти квартиру и сопровождает сделку. При этом покупатель получает всестороннюю поддержку, в том числе и юридическую. У нас же каждый желающий купить квартиру сам себе риелтор, оценщик и юрист. Оттого-то советчанам и югорчанам, решившим заняться подбором нового жилья, приходится брать отпуск, поскольку совместить поиски, а затем и покупку с работой крайне сложно.

«Я звоню по объявлению»

Зачастую в больших городах квартиры в хорошем состоянии по приемлемым ценам и с удачным расположением достаются клиентам риелторских фирм и покупаются в первые дни после выставления на продажу. А вот если вариант никого не устроил и желающих совершить покупку не нашлось, дают объявление в газету. В Советском и Югорске газеты с объявлениями о продаже и обмене недвижимости – практически единственный источник информации для покупателей. Источник несовершенный, но на безрыбье, как говорится…

Примерно 70 процентов газетных вариантов отсеиваются покупателями еще на этапе звонка. Как правило, треть всех предложений – это уже проданные квартиры и дома, объявления по которым хозяева просто не удосужились снять, и они выходят еще в течение нескольких недель. Пара-тройка продавцов непременно передумают продавать, другие взвинтят нереально высокие цены и т.д. и т.п. Есть газеты, которые для увеличения объема дублируют объявление дважды, а то и трижды в одном номере, или вставляют объявления двух- трехмесячной давности. Немудрено, что в такой ситуации даже предварительный телефонный поиск вариантов отнимает у покупателя уйму времени и нервов.

«Это Вы квартиру продаете?»

Советские и югорские продавцы недвижимости – это отдельная песня. Нередко владельцы квартир и домов, дающие объявление о продаже, даже не представляют, какие документы необходимы им для осуществления сделки. Иногда покупатель уже дает согласие на покупку, собирает документы для получения кредита или в спешке занимает деньги по друзьям и знакомым и тут вдруг выясняется… что документов, подтверждающих право собственности, у продавца просто нет.

Типичный диалог с хозяевами недостроенных домов: «Вы продаете дом?» - «Да, продаю» - «А документы на продажу готовы?» - «Да, у меня есть какие-то документы, распоряжение вот есть, еще какая-то бумажка…». В первый раз такая наивность продавца умиляет, вызывает снисходительную улыбку и только. Но после трех-четырех звонков по разным объявлениям и ответов «у меня есть какая-то бумажка» от умиления горе-продавцами не остается и следа. Справедливости ради стоит заметить, что чаще хозяева все-таки имеют смутное представление о необходимых документах и оптимистично заверяют, мол, не волнуйтесь, все бумаги на продажу мы постараемся сделать по-быстрому. Хм… блажен, кто верует. Только в регистрационной палате свидетельство о праве собственности (без которого невозможно совершить сделку) будут делать месяц. А до регистрационной палаты нужно привести в порядок еще кучу документов. Так что «сделать все «по-быстрому» вряд ли удастся.

Хуже наивных продавцов продавцы безалаберные, без тени сомнения в голосе утверждающие, что весь пакет документов на квартиру у них на руках и куплю-продажу можно совершать хоть завтра. «Завтра», правда, иногда затягивается на неделю, две, месяц и даже три…

А отодвинуть сделку на неопределенный срок может любая мелочь. Например, техпаспорт на квартиру или дом, сделанный еще в прошлом веке. Такой техпаспорт необходимо менять. На это уйдет от 10 дней до двух недель. Новые замеры БТИ (бюро технической инвентаризации) в 100% обнаружат расхождения со старым техпаспортом, поскольку теперь измерения производятся лазерным прибором. И что мы имеем? Свидетельство о праве собственности, в котором указана общая площадь, например, 60 кв. м. и новый техпаспорт, в котором черным по белому прописана площадь 60,2 кв. м. И эти несчастные 20 см могут перенести сделку на месяц (в лучшем случае!). Ведь теперь, чтобы продать квартиру или дом, продавцу необходимо привести документы в соответствие друг с другом: получить в регистрационной палате новое свидетельство с уточненной площадью и лишь затем приступать к продаже.

Так что при совершении сделки с недвижимостью лучше всего с самого начала обратиться за правовой поддержкой к профессионалам в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Это может быть знакомый юрист или специалисты из юридических консультаций. Сегодня и в Советском, и в Югорске стали появляться юридические фирмы, которые оказывают помощь продавцам и покупателям в тех вопросах, где самодеятельность не приветствуется: проверка подлинности и действительности документов на квартиру, составление договора купли-продажи и т.п.

«Почем продаете?»

Цены на недвижимость у нас тоже ярмарочные. Ценообразованием занимаются сами владельцы по принципу «Кто во что горазд». Один и тот же дом может первоначально стоить 1,5 миллиона рублей, на следующей неделе его стоимость падает аж на 200 тысяч, а еще через неделю он уже стоит 1,6 млн. рублей. Разброс цен на жилье с примерно одинаковыми позициями поражает: за однокомнатные квартиры в кирпичных домах в Югорске кто-то просит 650 тыс. рублей, кто-то - 900 тыс. рублей.

Срез по стоимость жилья в Советском и Югорске выглядит так: однокомнатные квартиры в старых брусовых домах нынче стоят от 450 до 600, недостроенные дома (фундамент, коробка, крыша, без коммуникаций, без построек) – от 500 до 900 тыс. рублей (в центре дороже, на окраинах дешевле). Жилые частные дома от 900 тыс. до 3,5 миллионов рублей. В среднем цены на недвижимость в Югорске выше советских на 100-200 тысяч рублей.

И при таких астрономических ценах стоимость недвижимости в Советском и Югорске имеет еще и тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена увеличивается на 1-2 процента.

Но, судя по всему, суммы покупателей не пугают - торговля идет бойко. Что интересно, даже среди простых обывателей становятся популярны вложения в недвижимость. Многие сегодня покупают квартиры не оттого, что жить негде, а просто «чтобы было». «Неприкосновенный запас на черный день», так сказать.

Возникает резонный вопрос: откуда у людей столько денег? Не спешите завидовать - мало кто обходится в этом деле собственными средствами, большинство покупателей берут кредиты в банках. Благо сейчас есть реальная возможность купить жилье, взяв долгосрочный заем на 15 лет: «Кредит на недвижимость» и кредит «Молодая семья» в Сбербанке. Те же, кто улучшает свои жилищные условия, часто берут кредиты на доплату сроком от 1 года до 5 лет в том же Сбербанке или в филиалах коммерческих банков.

Если вы за несколько месяцев перелопатили уйму газет, прочитали сотни объявлений, сделали немереное количество телефонных звонков, пересмотрели десятки квартир, честно занял очередь в кредитный отдел Сбербанка в 4 утра, получили кредит (правда дней двадцать спустя) и таки заключили желанную сделку, оставшись в здравом уме и твердой памяти, то за вас можно искренне порадоваться и от души поздравить! Если же вам лишь предстоит сделать приобретение на нашей ярмарке недвижимости, то … ни пуха, ни пера! 

Какие проблемы у покупателей квартир и домов возникают чаще всего при оформлении сделок? На что необходимо обратить первостепенное внимание, чтобы избежать неприятных последствий?

За доступными разъяснениями мы обратились к специалистам юридической фирмы «УНИКОНСАЛТИНГ» (г. Советский) и получили следующий комментарий:

Как правило, редко кто покупает или продает квартиру, не участвуя в цепочке продавцов и покупателей. Люди договариваются о предварительной сделке, обещая продать квартиру сразу после покупки другой (или наоборот), получают по расписке деньги, а позже выясняется, что сделка откладывается в связи с тем, что документы на квартиру «не в порядке».

На что следует обратить внимание, если Вы на этом рынке новичок и участвуете в «квартирной цепочке»:  внимательно читайте свои и чужие документы, обращая внимание на все неточности, ошибки, описки, помарки, так как из-за них по закону может быть отказана или приостановлена регистрация  сделки и(или)  права, и уйдет время на их исправление.

Выясните, не проводилась ли в квартире перепланировка (это можно сделать, сравнив данные технического паспорта с фактическим расположением стен и перегородок, сантехнического оборудования в квартире). Если перепланировка выполнена, то потребуется время, чтобы ее узаконить. Если Вы купите квартиру по старому техническому паспорту, в котором перепланировка не указана, вся ответственность за нее ляжет на ваши плечи, и уже Вам придется бегать по инстанциям и согласовывать ее, так как такое нарушение наказуемо. Обратите внимание, заключая предварительный договор на покупку квартиры, являются ли дети собственниками продаваемой квартиры в доле с родителями (как правило, это бывает в приватизированных квартирах). В этом случае органы опеки не согласуют родителям  продажу квартиры, пока на имя детей не будет приобретено равноценное жилье. Это опять отложит покупку на неопределенное время, а вашу квартиру  в это время ждут другие покупатели.

Очень часто продавцы уговаривают покупателей указать в договоре цену ниже фактической, пытаясь сэкономить на пошлине у нотариуса при оформлении сделки, даже не догадываясь о том, что  эта сделка уже много лет может быть совершена в простой письменной форме,  и выбор за Вами, где и как ее оформить. Но не следует забывать, что  сегодня государство предоставляет и тем и другим налоговые льготы по подоходному налогу при продаже и покупке недвижимости.

Очень часто многие заблуждаются, что, покупая дом, они приобретают в собственность и землю, к сожалению,  право на которую хозяин не имеет. Право аренды или право постоянного бессрочного пользования от продавца к покупателю не перейдет, и этот вопрос нужно будет решать самостоятельно.

И в заключение: решая вопросы с недвижимостью, не создавайте себе новых проблем из нерешенных старых, лучше доверьтесь профессионалам.

Мария Светлова