Сейчас уже очевидно, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье» не решил своей главной задачи. Покупка жилья была и остается привилегией избранной части населения. На этот раз мы собрали коллегию из специалистов, работающих на рынке жилья и строительных материалов, чтобы попытаться разобраться с тем, что все-таки происходит с ценой на квадратный метр.        

Для этого мы задали нашим экспертам два вопроса:

1. Почему так дорог квадратный метр жилья?

2. Что нужно сделать для того, чтобы он стал дешевле?

Бабиков Андрей Александрович, руководитель предприятия «Стройтехноторг»:

— Цена высока, потому что изначально завышены многие факторы, влияющие на стоимость этого самого квадратного метра. Я имею в виду стоимость земельных участков под строительство, стоимость строительных материалов, систему откатов — все это в совокупности дает такой результат. Мне, конечно, проще рассуждать о ценах на строительные материалы, поскольку я работаю в этом бизнесе. Например, в прошлом году тонна цемента стоила восемь тысяч рублей, в этом — три тысячи шестьсот рублей, при этом стоимость квартир осталась неизменной. Это означает, что застройщики получают прибыль при любом раскладе и под разными предлогами.

На тему удешевления квадратного метра можно рассуждать только чисто теоретически. Я бы пригласил Счетную Палату Российской Федерации разобраться в ситуации. Нужно периодически мониторить рынок, чтобы иметь представление, на что тратятся государственные деньги в строительной сфере на самом деле.

Губарь Николай Андреевич, исполнительный директор фонда «Югорскжилфонд»:

— Что значит дорог? Жилье разное бывает: есть капитальное жилье на вторичном рынке, есть строящееся жилье. Давайте порассуждаем. Недавно я читал объявление в газете о том, что продается трехкомнатная квартира в центре города Югорска, площадью 130 квадратных метров, цена — шесть миллионов восемьсот тысяч рублей, если поделить стоимость на площадь, то получится 52 тысячи рублей за квадратный метр. Мы сегодня выполняем функции заказчика — строим жилье в центре города. Будем сдавать дом в этом квартале в ноябре месяце. Цена за квадратный метр без отделки — 42 тысячи рублей, с отделкой — 46 тысяч рублей, а тут на вторичном рынке за 52 тысячи рублей предлагают! Да, есть у нас знаменитый микрорайон «Авалон», в котором пустуют квартиры. Там строился целый комплекс, планировалось сразу же сдать 80-90 тысяч квадратных метров жилья, для такого города как Югорск — это слишком много. Мы на рынке одиннадцать лет и придерживаемся тактики планового строительства, то есть один дом закладываем, второй — строим, третий — сдаем, чтобы работа была и задел был. В таком темпе нам удавалось сдавать по пять-шесть тысяч квадратных метров жилья в год, иногда сдавали по два дома сразу (тогда до десяти тысяч квадратных метров жилья в год доходило). А здесь захотели сразу такие объемы осилить. Уже тогда, когда все это дело затевалось, возникал вопрос: для кого все это строится? Ладно бы мы жили в Москве или другом крупном городе, в котором большая текучесть людей — одни уезжают, другие приезжают в поисках работы и потому нуждаются в жилье, но Югорск — маленький провинциальный городок. В итоге застройщики «Авалона» смогли сдать только один дом, и он сейчас пустует, к тому же микрорайон на окраине. Насколько я знаю, в этом доме куплено не более двадцати квартир. Мы же строим дом в центре Югорска, в котором 81 квартира, на сегодняшний день 73 квартиры уже распроданы. С учетом того факта, что жилье приобретается, цена на квадратный метр адекватна.

Я могу рассказать, как мы работаем над тем, чтобы жилье стало дешевле. Стоимость квадратного метра жилья диктуется рынком, это не наша прихоть, не наше желание, как застройщика. Если на вторичном рынке продают жилье за 52 тысячи рублей квадратный метр, почему бы нам за 50 тысяч не продать? Да, мы могли бы продать по такой цене пять-шесть квартир, но нам же нужно целый дом сдавать, а в нем минимум — 60-70 квартир. Где найти такое количество покупателей? Можно, конечно, вложить свои средства, построить дом и не спеша торговать квартирами, но для этого нужно сразу найти 250-300 миллионов рублей. Раньше строительство за свой счет окупалось, когда была востребованность в жилье. Если вы помните, в 2005 году начался сильный подъем в строительстве, тогда очень многие рванули в эту отрасль, потому что стоимость жилья росла, как на дрожжах, и спрос был невероятно высоким. Я помню, в 2006 году мы сдавали дом по цене 25 тысяч рублей за квадратный метр (стоимость квадратного метра была фиксирована законом), а перекупщики — уже по пятьдесят тысяч рублей с лишним. Вот такой был бум. Но, как правило, такой строительный ажиотаж возникает на короткое время, поэтому все нужно просчитывать на будущее, чтобы не оказаться как в ситуации с «Авалоном». Если дом построить и квартиры в нем будут простаивать, то в скором времени возникнет необходимость оплачивать счета за коммунальные услуги — по две-три тысячи рублей с одной квартиры. С учетом количества квартир в пустующем доме набегает приличная сумма за месяц, а это убытки. Чтобы этого избежать, мы стараемся работать только на средства дольщиков, даже в относительно благополучные времена.   

Наша компания планирует начать строительство следующего дома с понижающей стоимостью в пределах тридцати пяти-тридцати шести тысяч рублей за квадратный метр. Что мы для этого предпринимаем? Работаем с тремя заводами для того, чтобы наладить крупнопанельное домостроение, потому что если делать дом в кирпичном исполнении, то невозможно выйти на 35 тысяч рублей за квадратный метр. Кирпич сам по себе стоит дорого, кирпичный дом требует дополнительных затрат в виде штукатурки стен, перегородок и так далее. Ко всему прочему, дом из кирпича — это все-таки долгостроящийся объект: выработку каменщиков не сравнить с выработкой монтажников, поэтому мы и хотим закупить комплект дома, рассчитать стоимость перевозки и последующих работ. Но уже сейчас можно однозначно сказать, что сроки строительства будут сокращены в разы, а раз быстрее идет строительство, то и затраты, естественно, будут меньше. Есть разница: строить дом два года или год, в последнем случае можно сэкономить на коммунальных услугах, на аренде земли, зарплате рабочим. Вот над этим мы сейчас и работаем. 

Зобнин Алексей Сергеевич, руководитель предприятия «Совблоккомплект»:

— Я думаю, что процентов 30-35 в структуре ценообразования квадратного метра составляет заработная плата рабочих, процентов 40 — стоимость строительных материалов, 5 % — налоги, а вот 15-20 % — рентабельность заказчика. Сегодня наблюдается значительный дефицит на рынке труда по строительным специальностям. Желающих заниматься этой работой мало, а те, кто занимаются, неимоверно взвинчивают цены на свои услуги. Так, каменщик или плиточник при нормативной работе на строительстве многоквартирного дома при таких расценках должен зарабатывать в месяц порядка ста тысяч рублей. 

Ситуация со строительными материалами вполне хорошая. Любая строительная компания покупает стройматериалы либо у производителей, либо у первых поставщиков. К тому же, цемент, по сравнению с 2008 годом, подешевел в разы, кирпич тоже, скорее всего, подешевел, однако стоимость квадратного метра не только не снизилась, она продолжает расти. Насколько я знаю, в прошлом или позапрошлом году заказчики строительным компаниям платили за квадратный метр по 25-27 тысяч рублей, а продавали — за 36 тысяч рублей.  

Правда, нужно отметить, что стоимость пиломатериала в этом году возросла из-за того, что вступил в действие новый Лесной кодекс, предписывающий брать леса в длительную  аренду большими площадями, что могут сделать не многие. Большую часть лесов  арендовали крупные компании «КАРССИКО-ЛЕС» и «Лесопильные заводы Югры», а мелкие лесозаготовители, которые главным образом поставляли пиломатериал на стройки, остались не у дел, поэтому в какой-то степени возник дефицит пиломатериалов и, как следствие, рост цен. Это хорошо, поскольку лесники хоть здесь поправят свое финансовое состояние, тем более что это практически не отразится на стоимости квадратного метра.

Теперь, что касается второго вопроса. Чтобы соблюсти рентабельность строительным компаниям, я думаю, что можно строить по 25-27 тысяч за квадратный метр, но для этого нужны свои средства, которых, как всегда, не хватает. Не понятно чем занимаются жилищные фонды, может быть, стоит их упразднить и обязать муниципалитеты работать напрямую с застройщиками. Естественно, при этом во время проведения конкурсов на выполнение муниципальных заказов у всех участников должны быть равные условия.  Еще, по моему мнению, нужно добиться того, чтобы на нашем строительном рынке работали местные компании.

Мельникова Валентина Павловна, директор строительной фирмы ООО «Отделстрой»:

— В Советском квадратный метр жилья в капитальном доме продается за 36500 рублей, фонд «Жилище» платит подрядчикам по 30525 рублей за квадратный метр. Эти средства не покрывают затраты на заработную плату, на строительные материалы и прочее. Мы провели анализ по себестоимости, получилось, что строительство домов не только не приносит прибыли, оно убыточно. Цена заказчика – 36500 рублей обусловлена собственными затратами, такими как аренда земли, проектирование, инженерные сети, благоустройство. Я не считаю, что 36500 за квадратный метр — это слишком дорого. Возможно, в Югорске и дорого, а у нас — нормально. 

Чтобы квадратный метр стоил еще дешевле, нужно быстрее строить дома. Бывает так, что мы начинаем строить объект, потом финансирование прекращается, его приходится консервировать на два года, мы вынуждены платить за электричество, охрану, потом опять начинаем строить. Выход я вижу один: заказчик рассчитывается сразу, и мы быстро строим: шесть месяцев — монтаж, шесть месяцев — отделка.  

Тюнин Владимир Алексеевич, директор завода «ЗСМ-1»:

— На цену квадратного метра влияет стоимость привозного материала. Все стоит дорого: и бетон, и кирпич. Иногда бывает, что и работа стоит дороже, чем материалы. В принципе, квадратный метр жилья, хоть и дорог, однако его стоимость адекватна себестоимости строительства. Хотя, мне, например, непонятно, почему деревянное жилье стоит также дорого, как и капитальное.

Для того, чтобы стоимость квадратного метра подешевела, нужно производить строительные материалы на месте и самим же строить из них. К тому же, помимо всего прочего, налоги будут оставаться здесь.

                                                                                        Материал подготовил В. Тихомиров