С октября текущего года собственники жилья перешли на стопроцентную оплату коммунальных услуг. Напомню, раньше мы оплачивали 90% платежей, остальное брало на себя государство в лице муниципальных органов самоуправления.  Это давало ему право определять размер тарифов не только на энергопотребление, но и брать «мзду» за эксплуатацию сетей, по которым поступают нами же оплаченные энергоресурсы. К числу обязательных платежей относились также оплата текущего и капитального ремонтов, целесообразность и сроки проведения которых с жильцами, естественно, не обсуждались.

ДЕ ЮРО

Теперь мы стали собственниками наших квартир не только юридически, но и фактически. Что это значит: государство бросило нас на произвол рыночной стихии — дескать, выкручивайтесь, как сумеете, или же, напротив, — предоставило нам право до конца распоряжаться своей собственностью? Помочь мне разобраться в этих непростых для непосвященного человека вопросах я попросил специалиста в области жилищного законодательства Дмитрия Мозжевилова: «Новый Жилищный Кодекс определил, что в многоквартирных домах, помимо того, что есть собственники каждой отдельной квартиры, имеется еще имущество — общая долевая собственность: канализация, водопровод, системы отопления, лестничные площадки, входные двери, придомовые территории, фасады.  Все это имущество должно содержаться в работоспособном состоянии и эффективно использоваться. Для этого ориентировочно в марте-апреле будущего года согласно новому жилищному законодательству каждый многоквартирный дом должен определиться с порядком управления. В небольших домах можно ограничиться обычным общим собранием жильцов.  Если же в доме более 50-ти квартир, естественно, очень сложно собрать всех заинтересованных собственников. Для этого кодекс предлагает некоторые  формы правления, например, такую, как  Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ)…»

ЧТО ЭТО ТАКОЕ?

Ответ на этот вопрос можно не без труда найти в 135 статье Жилищного Кодекса. Однако, если не вдаваться в юридическую терминологию, то получится следующее: жильцы многоквартирного дома собираются вместе, избирают  представителей, которые входят в правление товарищества, которое, в свою очередь, выбирает председателя.  Далее, на общем собрании, формируется устав товарищества, и начинаются процедуры по  регистрации ТСЖ  как обыкновенного юридического лица с соответствующими реквизитами — печатью, счетом в банке и т.д.

Здесь важно отметить, что ТСЖ — это некоммерческая организация, а всего лишь объединение собственников жилых помещений для того, чтобы управлять совместным имуществом в многоквартирном доме.        

Все это очень сильно напоминает принудительную коллективизацию прошлого, последствия которой иные еще помнят. А что если не захочет народ жить в коммуне? К тому же, в той же 135 статье сказано, если меньше половины собственников квартир не захотят объединяться, то ТСЖ не создать. Что тогда? Об этом позже, а пока…

ДЛЯ ЧЕГО ВСЕ ЭТО НУЖНО?

Этот вопрос я также переадресовал Дмитрию Мозжевилову, который, как выяснилось, по совместительству является еще и председателем правления Товарищества Собственников Жилья (пока единственного в районе) дома номер семь по улице Ленина в Советском: «Все, что мы платим за жилье — это коммунальные платежи — газ, тепло, вода, канализация — и эксплуатационные —  обслуживание сетей, капитальный ремонт жилья.  Тарифы на первое устанавливает государство  как естественный монополист, на второе размер платежей определяет дом.  Тарифы на энергоресурсы постоянно растут, мы экономим на эксплуатации. К тому же, муниципальные власти передали нам в безвозмездное пользование домовую котельную, что позволяет самостоятельно производить тепло. При этом внешним коммунальным службам мы платим за газ, электроэнергию, холодную воду, вывоз мусора, канализацию. В ТСЖ, то есть себе, отчисляем за горячую воду, отопление, содержание мест общего пользования, в том числе, услуги сантехника, электрика.  На практике (наше товарищество существует с апреля месяца) это позволяет экономить до 30% стоимости коммунальных услуг за счет самостоятельного тарифа на содержание и ремонт. Такая система позволяет откладывать денежные средства на обустройство мест общего пользования.

В этом году в рамках нового Жилищного Кодекса опять ввели понятие тарифа «За капитальный ремонт», который должен отчисляться жильцами в течение тридцати лет по принципу накопления. Мы на общем собрании приняли решение на капитальный ремонт не накапливать, а когда придет необходимость ремонта взять залог в банке под общее имущество (лестничные площадки, коммуникации) и потом все вместе будем гасить ссуду».

ЛОЖКА ДЕГТЯ

Итак, обобщим: очевидная выгода от создания ТСЖ — экономия на коммунальных платежах за счет самостоятельного обслуживания и ремонта общих коммуникаций и жилищного фонда. Во-вторых, собственники жилья, являясь членами ТСЖ, имеют право самостоятельно определять целесообразность того или иного платежа, контролировать целевое использование своих средств и требовать отчета у правления и председателя. Однако, и в этой розовой «сказке про теремок» не все так безоблачно. Государство определяет тарифы на энергоносители, исходя из экономических соображений. Если они будут продолжать расти, как долго  еще можно будет экономить за счет ремонта коммуникаций, тепловых сетей и тому подобного?  К тому же, возле каждого дома свою котельную не поставишь, а горячая вода и тепло стоят дорого.

Ко всему прочему существует ряд скептических мнений о программе ТСЖ в целом. Так, например, некоторые люди, с которыми я обсуждал эту тему, убеждены в том, что она подходит только для владельцев вновь построенного жилья. Действительно, затраты на ремонт и эксплуатацию долевого имущества несравненно ниже в новых домах. К тому же, следует учитывать и чисто человеческий фактор. Кто покупает дорогое новое жилье?  Успешные социально активные люди, хорошо ориентирующиеся как в правовом поле, так и в экономическом пространстве. Таким людям, как говорится, и флаг в руки. А что делать бывшим труженикам лесной и газовой отрасли, привыкшим рассчитывать на государство.

Поделиться предположениями и сомнениями на данную тему я попросил Сергея Денисовича Москвина, начальника «Службы Заказчика» города Советский:

«Напомню, согласно Жилищному Кодексу предусмотрено три формы правления. Первая, когда собственник самостоятельно заключает договор с предприятиями — поставщиками услуг, второй вариант — когда управление осуществляет ТСЖ, и, наконец, в третьем случае, привлекается Управляющая Компания.  Для тех  жителей многоквартирных домов, которые так и не смогут самостоятельно определиться с властью «на местах», муниципальные органы должны будут предложить Управляющую Компанию,  которая станет от их имени заключать договоры с  соответствующими службами на предоставление услуг.  В Жилищном Кодексе четко прописаны функции УК. Она должна обеспечивать население всем комплексом услуг: электроэнергия, газ и т.д. Но здесь у меня возник один серьезный вопрос, ответ на который я пока не нашел. Допустим, УК заключает договор с «Коммунальщиком» на предоставление услуг для жителей всего дома.  Жильцы, в свою очередь, должны теперь оплачивать коммунальные услуги в полном объеме. А что если не все смогут это делать? Ведь не секрет, что наш район занимает одно из последних мест в округе по уровню  заработной платы.  Спрашивается, каким образом УК будут компенсировать недостачу? Если, к примеру, платеж составит  5 тысяч рублей, а у УК несколько домов, то сумма недоимок станет внушительной.

Я думаю, основную головную боль нам доставят именно УК. Пока неизвестно, кто возьмет на себя их функции. Во-вторых,  серьезный вопрос — оплата жильцами услуг УК. По закону стоимость услуг УК должны быть включена  отдельной строкой в структуру коммунальных платежей. Размер этих платежей не определен и, скорее всего, этот вопрос должен решаться на уровне муниципальной власти.

Что касается такой формы правления, как создание ТСЖ, то здесь есть  как свои плюсы, так и минусы. К числу положительных моментов следует отнести то, что новый Кодекс расширяет имущественные права собственников. Например, если в доме есть подвальные площади, то члены товарищества могут сдавать их в аренду.  С другой стороны, теперь с расширением прав собственников увеличиваются и их договорные обязательства. Боюсь, не все к этому готовы. Наш человек по-прежнему считает; то, что общее — то ничье. Возьмем товарищество седьмого дома. Там ТСЖ свои функции по управлению домом не выполняет. Жильцы дома напрямую заключают договоры с «Коммунальщиком» на предоставление воды, видимо, не до конца понимая, что это обязательства ТСЖ».  

УПРАВЛЯЙ И ВЛАСТВУЙ     

Интересно, что в Югорске более оптимистично воспринимают положения нового Жилищного Кодекса. В этом я убедился, встретившись с первым заместителем главы города Михаилом  Ивановичем Бодаком. Он уверен в целесообразности проведения жилищной реформы.  В частности, в Югорске принято решение о создании  ТСЖ новостроек на  улицах Строителей, Ленина, Мира. Михаила Ивановича даже не смущает тот факт, что в этих домах удалось собрать лишь порядка сорока процентов от общего числа собственников (этого по закону недостаточно для правления юридического объединения), потому как «начало положено и перспектива есть». В качестве недостатка ТСЖ  Михаил Иванович назвал то, что в любом случае на жильцов квартир ляжет бремя по финансированию управляющего органа.

К слову говоря, не так давно специальная делегация из города Югорска ездила в Санкт-Петербург для того, чтобы перенять опыт местных властей по внедрению практики форм правления. Выяснилось, что там успешно функционируют все три формы правления, предусмотренные Кодексом, но наибольшее развитие получила практика привлечения  На вопрос о том, что же будет в Югорске, если граждане не смогут объединиться, Михаил Иванович ответил, что в этом случае городская  администрация возьмет на себя функции  Управляющей  Компании. «Тарифы на услуги УК будет контролировать непосредственно  городская администрация, держа их на уровне приемлемых, потому как  недопустимо наживаться на коммунальных платежах за счет средств населения», — подчеркнул Михаил Иванович. И тут же добавил: «Речь идет только о нами созданной УК, а не о частных». Для тех  граждан, которые в силу объективных причин не смогут оплачивать коммунальные услуги в полном объеме, будут продолжать действовать жилищные субсидии.                                                                           

Что же касается привлечения на рынок коммунальных услуг частных Управляющих Компаний, то с этой целью городскими властями будет проведен специальный тендер (конкурс), схема которого предельно проста.  Частный многоквартирный жилищный сектор будет разбит на лоты (по 10 домов в лоте) и выставлен на аукционе среди «соревнующихся» юридических лиц  на право управления. 

Все же  много ли найдется у нас коммерческих организаций, обладающих техническими ресурсами, компетенцией и профессионализмом для того, чтобы оказывать населению соответствующие услуги в качестве УК?  Вопрос пока риторический, но в том же  Югорске мне удалось встретиться  с предпринимателем Эдуардом Сероштаном, который в будущем году готов бороться за право осуществлять деятельность Управляющей Компании.

По мнению Эдуарда, создавать ТСЖ с содержанием аппарата управления, бухгалтерии не совсем рентабельно. Гораздо выгоднее для жильцов заключать договоры как на коллективные, так и на индивидуальные услуги с УК. Одним словом, чем меньше посредников — тем лучше. Жильцы дома платят непосредственно в УК взносы на текущий и капитальный ремонт как жилья, так и сетей, а компания, в свою очередь, своими силами обеспечивает их. В пакет договорных обязательств входит также обеспечение жильцов бесперебойной поставкой газа, воды, отопления, электричества. В случае прорыва каких-то локальных сетей, компания осуществляет аварийный ремонт. Получается со всех сторон одна выгода: с одной стороны упрощается процедура коммунальных платежей — все платится в одно место — УК, далее — финансовая прозрачность — за что заплатил, то и получил, третья — экономия, в том числе, за счет внедрения специалистами УК энергосберегающих технологий, то есть счетчиков на энергоносители, чтобы государство «не обманывало». По поводу, так называемых, энергосберегающих технологий Эдуард не стал подробно распространяться, это, видимо, является либо сюрпризом, либо коммерческой тайной. Тоже самое  касается и индивидуальных договоров. Удалось только выяснить, что, возможно, буквально все — от ежедневной профилактики унитаза до консьержки в каждом подъезде. Подкупает и то, что, по мнению Эдуарда, на сэкономленные в результате всего вышеизложенного средства, жильцы квартир смогут сделать, например, капитальный ремонт (правда, в новом доме он понадобится, например, лет через тридцать) или еще что-нибудь.

ДЕ ФАКТО  

Здесь, в принципе, можно было бы поставить большой жирный вопросительный знак, потому как нельзя с большой долей вероятности предполагать, чем обернется на практике эта законодательная инициатива. Да, ТСЖ на улице Ленина, действительно, успешно работает, но этот пример следует считать  экспериментальным, по крайней мере, на территории нашего района. Беспокоит другое — неожиданность внедрения подобного рода законотворческих инициатив. Уж как-то категорично-ультимативно выглядит вся эта жилищно-коммунальная кампания: «до первого числа такого-то года объединяйтесь…». А иначе наступит пугающая неизвестность. И почему в нашей стране все самое страшное, пугающее и неожиданное случается именно по первым числам месяца? Все говорят о необходимости перемен, но не все оказываются к ним готовы.

Виктор Соболев