Тема дня

15.08.2006 - 06:00

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ТРИДЦАТЬ ПОЛЕЗНЫХ ВОПРОСОВ

С момента вступления в действие национальное президентской программы «Доступное и комфортное жилье» прошло не так много времени. Но этого времени оказалось вполне достаточно для  того чтобы у населения появились конкретно сформулированные  вопросы по ипотечному кредитованию. При этом всех тех, кто рискнул решить свои жилищные проблемы с помощью банков можно условно разделить на две группы — на тех, у кого получилось с ипотекой и тех, у кого не получилось. Первые, естественно, довольны, вторые, по обыкновению своему — негодуют, обвиняя Правительство, Президента, банкиров…  Для того чтобы получить ответы на самые актуальные вопросы ипотечного жилищного кредитования, корреспондент «СВ» встретился с заместителем директора югорского филиала АООТ «Ханты-Мансийский Банк» Быковым Андреем Сергеевичем.
      - Андрей Сергеевич, расскажите о том с чего начиналась программа ипотечного кредитования на территории Ханты-Мансийского Автономного Округа?
- Вообще, сам ипотечный кредит — далеко не новый продукт на рынке банковских услуг. Просто до недавнего времени ипотечные кредиты выдавались в ограниченных объемах, так как те ставки, которые существовали не рынке не позволяли широкому кругу потребителей воспользоваться услугами системы ипотечного кредитования. В конце прошлого года появился на свет окружной закон, который определил порядок предоставления льготных ипотечных кредитов довольно-таки широкому кругу лиц, при условии компенсации части процентной ставки за счет средств окружного бюджета при помощи  ипотечного агентства. Сейчас можно смело констатировать тот факт, что окружная программа ипотечного кредитования успешно развивается. Об этом можно судить хотя бы потому что, большая часть квартир на территории Ханты-Мансийского Автономного Округа приобретается при помощи банковских ипотечных кредитов. Мы как банк, который участвовал в конкурсе на право предоставления ипотечных кредитов, в данный момент воплощаем эту программу в жизнь.
- Сколько ипотечных кредитов на сегодняшний день выдано филиалом вашего банка?
- Могу ответить таким образом: ипотечные кредиты выдаются каждый день и количество их в цифрах, к сожалению, я сейчас не готов вам назвать, но их  уже много.
- Какова динамика потребительского спроса на ипотечные кредиты? Какие то итоги, наверное, уже можно подвести…
- Уровень потребительского спроса на ипотечные кредиты постоянно возрастает, скажем так. То есть количество людей, которые хотят решить свои жилищные проблемы при помощи программы ипотечного кредитования, увеличивается с каждым днем.
- Из средств массовой информации создается впечатление, что получить ипотечный кредит в банке, успешно им воспользовавшись, довольно-таки просто. Так ли это на самом деле?
- В принципе, те условия согласно которым  наш банк выдает ипотечные  кредиты, приемлемы для большинства, поэтому воспользоваться нашими услугами для решения жилищных проблем может широкий круг заинтересованных лиц. Да, придется походить, побегать, некоторые справки собрать, но сейчас  это не так сложно, как скажем, было раньше.
- Чтобы нашим читателям все сразу стало понятно, давайте рассмотрим конкретный пример. Допустим, среднестатистический житель города Югорска или Советского района решит приобрести обыкновенную, среднюю двухкомнатную квартиру в шестьдесят квадратных метров, воспользовавшись для этого услугами вашего банка. Из каких соображений банк будет оценивать стоимость квартиры?
-  Цена квартиры может не иметь точных границ. Существуют два  подхода в определении стоимости недвижимости. Во-первых, субъективный подход, когда стоимость квартиры устанавливается  в результате договоренностей между продавцом и покупателем. Во-вторых объективный подход, когда цена квартиры складывается из расчета спроса-предложения на рынке жилья, так называемая, рыночная стоимость. Мы же как банк при определении стоимости конкретной квартиры, ориентируемся на заключения независимых оценщиков, которые при оценке учитывают совокупность многих факторов: и рыночную стоимость и качество жилья.
- Отсюда возникает естественный вопрос: насколько существенно отличается рыночная стоимость квартиры и та ее стоимость, которую определяет независимый оценщик?
- Есть небольшая разница, конечно. Она составляет, примерно, пять процентов либо в ту, либо в другую сторону.  Думаю, понятно почему разница небольшая,  потому что, повторюсь, оценщик в своей работе использует фактические цены, которые существуют на рынке недвижимости.
- Хорошо! Давайте вернемся к нашей двухкомнатной квартире в шестьдесят квадратных метров. Сколько она стоит?
- Я могу сказать приблизительную цену, на вскидку. Если это каменный дом… Из практики могу сказать, что шестьдесят квадратов будут стоить… Миллиона два, два двести, где то так. 
- Какой ежемесячный доход должен иметь заемщик для того, чтобы приобрести такую квартиру по программе ипотечного жилищного кредитования? Вы рассматриваете совокупный доход?
- В любом случае, мы рассматриваем всегда совокупный доход семьи. Оцениваем размер семейного бюджета с точки зрения возможности обслуживать тот или иной размер ипотечного кредита. Для того чтобы купить квартиру стоимостью в два миллиона двести тысяч рублей, совместный доход должен быть порядка тридцати – тридцати пяти тысяч рублей. Это при условии, что данные граждане будут являться участниками окружной программы  и будут получать компенсацию процентной ставки через ипотечное агентство. Если семья не подпадает под действие обозначенной программы, то их расходы по процентам, соответственно, будут больше. Тогда, чтобы получить кредит в размере двух с половиной миллионов рублей, нужно иметь доход от семидесяти тысяч рублей в месяц при действующей ставке в тринадцать процентов годовых.
- Многие не знают, нужны ли поручители для получения ипотечного кредита…
-  Ситуация здесь такая: если человек получает третью, четвертую квартиру, тогда он не подпадает под действие окружной программы, потому что жилищные условия он не улучшает, процентная ставка ему не компенсируется. В этом случае поручители ему будут нужны на период пока производится регистрация договора купли-продажи. После этого квартира начинает выступать в качестве банковского залога. Что касается условий выдачи такого кредита, то он выдается на общих основаниях, на длительный срок, под тринадцать процентов годовых. Если ипотечное кредитование осуществляется в рамках окружной программы, то поручители не требуются 
- Если все же поручители потребуются, то какие требования к ним предъявляет банк?
- Такие же  как к заемщику…
- Должен быть тот же размер заработной платы?
- Совсем не обязательно, важнее для нас его кредитоспособность
- Сколько должно быть поручителей?
- Все зависит от ситуации. Стандартная ситуация — два поручителя
- Что такое банковская страховка?
- Мы не заставляем  клиентов страховать приобретаемое за счет ипотечного кредита имущество в пользу банка, за исключением деревянных конструкций. Это и понятно, деревянные дома хорошо горят, и вообще подвержены внешним воздействиям, поэтому банк страхует себя от риска утраты. Заемщик, страхуя свое деревянное жилище, в свою очередь обеспечивает себе гарантию возвращения кредита банка, в случае пожара, например.
- Максимальная сумма ипотечного кредита?
- Максимальный размер ипотечного кредита на сегодняшний день органичен суммой пять миллионов рублей
- Средний срок рассмотрения кредита?
- С момента сдачи документов вопрос о выдаче ипотечного кредита рассматривается в течении пяти- семи рабочих дней
- В каком виде выдается ипотечный кредит? Наличными?
- Данный вид кредита имеет целевое назначение и выдается он безналично, человек на руки денег не получает. Все операции по выдаче кредита и расчета по договору купли-продажи производятся без использования наличных средств.
- Прокомментируйте, пожалуйста, еще одну довольно распространенную ситуацию. Семья имеет маленькую однокомнатную квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Могут ли они взять ипотечный кредит таким образом, чтобы первая квартира выступала в качестве банковского залога?
- Фактически такая квартира может быть залогом, но  ситуация здесь щекотливая с точки зрения законодательства: органы опеки и попечительства скорее всего не одобрят такого положения вещей, поэтому банки стараются не связываться с такими квартирами. Мы можем дать человеку кредит на приобретение другой квартиры,  в залог приобретаемой квартиры, но без ущемления имущественных прав третьих лиц, в данном случае ребенка. В качестве залога может выступать любое имущество, не только недвижимость.
- Каково соотношение заемщиков, которые приобретают ипотечный кредит на общих основаниях и тех, которые участвуют в окружной программе, то есть оформляют кредит через ипотечное агентство?
- Через ипотечные агентства  кредиты приобретают гораздо чаще
- Что представляет из себя схема погашения кредита?
- Здесь все предельно просто: ежемесячный график погашения и кредита и процентов по нему. То есть два платежа, которые нужно внести не позднее определенного срока.
- Возможно ли погашение кредита с опережением?
- Банк не ставит каких либо искусственных препятствий для долгосрочного погашения обязательств по кредиту.
- Первоначальный взнос вы не требуете?
- Если речь идет об ипотечном кредите, то нет. Можно взять до ста процентов стоимости жилья. Не все имеют возможность внести первоначальный взнос от стоимости квартиры, даже хотя бы в размере десяти процентов.
- Условия ипотечного  кредитования как- то отличаются в различных филиалах банка?
- Во всех филиалах банка условия ипотечного кредитования идентичны
- Существуют ли различия в оценке статуса заемщика? Для манка имеет значение, кто собственно берет кредит — рабочий, бюджетник, предприниматель?
- Человек должен работать и получать заработную плату — вот и все.
- Сложилось мнение, что предпринимателям, например, ипотечные кредиты выдаются менее охотно, так как эта категория граждан по роду своей деятельности относятся к категории повышенного экономического риска?
- Для нас предприниматели такие же люди. Единственное отличие от обычного физического лица заключается в том, что предприниматель получает доход, а не заработную плату. Это не значит, что уровень доверия банка по отношению к предпринимателю ниже. Нам важна его кредитоспособность, мы оцениваем доход предпринимателя с учетом того, что этот доход может колебаться. После этого принимаем решение о том, есть ли возможность выдать конкретному предпринимателю ипотечный кредит. Вот и весь подход.
- Человек, который приобретает ипотечный кредит через агентство — платит пять процентов годовых, на общих основаниях — тринадцать процентов годовых. Может быть стоило для простоты расчетов назначит общую процентную ставку, скажем, восемь процентов годовых для всех?
- Дело в том, что банк кредитует под тринадцать процентов в обоих случаях. Просто в одном случае ипотечное агентство возмещает разницу, в другом случае полностью платить приходится заемщику
- Существуют ли финансовые ограничения банков по выдаче ипотечных кредитов?
- Я думаю, что вряд ли, потому что программа поддерживается Правительством, тем более, что процесс кредитования сам по себе непрерывный — кто-то получает кредит, кто-то в это же самое время отдает. Своеобразный круговорот банковских ресурсов.
- Скажите, а сама программа ипотечного кредитования как-то ограничена во времени?
- Ответ на этот вопрос изложен в Законе. Там конкретно указан срок до 2015 года
- После того, как программа ипотечного кредитования вступила в действия цены на недвижимость повсеместно выросли в несколько раз. Если цены на жилье будут продолжать  расти, то о благих намерениях разработчиков программы ипотечного кредитования можно будет забыть? Что вы думаете по этому поводу?
- Я честно говоря, затрудняюсь дать точный ответ, здесь остается только предполагать. Я думаю, что ситуацию с ценами можно стабилизировать за счет увеличения темпов жилищного строительства. Время покажет.
- Спасибо за интересную беседу.

Материал подготовил Виктор Соболев

161
gif-заглушка

Комментарии

Добавить комментарий

Размещая комментарий на портале, Вы соглашаетесь с его правилами. Проявление неуважения, высказывания оскорбительного характера, а также разжигание расовой, национальной, религиозной, социальной розни запрещены. Любое сообщение может быть удалено без объяснения причин. Если Вы не согласны с правилами – не размещайте комментарии на этом ресурсе.

6 + 6 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. Например, для 1+3, введите 4.