Тема дня

17.03.2005 - 05:00

КВАРТИРНЫЙ ОТВЕТ

Ни для кого не секрет что необходимость в новом Жилищном кодексе назрела давно. Достаточно сказать, что Жилищный кодекс РСФСР, которым мы вынуждены были руководствоваться до 1 марта этого года, был введен в действие еще в 1984 году, практически в другой стране с другими принципами строительства и предоставления жилья. Чтобы вспомнить об этом достаточно одной фразы из постановления Верховного Совета РСФСР от 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР»: «Претворяя в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества и осуществляя курс на повышение материального и культурного уровня жизни народа, Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства».

Почувствовали дыхание истории?

Специалисты считают, что 20-летний Жилищный кодекс устарел уже на 80%, даже несмотря на более трех тысяч федеральных законов, постановлений и распоряжений его дополняющих.

Новый Жилищный кодекс — ключевой документ из пакета законов о рынке доступного жилья, подготовленных и принятых в 2004 году. По мнению экспертов, кодекс и ряд других законодательных актов из этого пакета спорные и требуют серьезных доработок. Но основные позиции установленные этими документами уже вряд ли изменяться.  Попытаемся разобраться в самых волнующих вопросах.

Передача власти в регионы

В кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Он делегирует ответственность и социальные обязательства федерального центра субъектам РФ. Так, ответственность за предоставление бесплатного или дешевого жилья малоимущим возлагается на муниципалитеты. Федеральные власти никаких обязательств на этот счет на себя не берут. Но кого считать малоимущим? В законодательстве это понятие не определено, оно устанавливается каждым субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Задачу, однако, усложняет то, что на федеральном уровне даже не обозначен критерий, который мог бы служить ориентиром для законодателей субъектов Федерации и муниципалитетов в определении этого статуса.

Новым положением законопроекта является то, что льготы по квартплате будут заменены субсидиями. Эта норма вводится в целях упорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Размер субсидий ставится в зависимость от совокупного дохода семьи.

В новых условиях ответственность за жилищно-коммунальное хозяйство передается на региональный и местный уровни. Федеральные стандарты оплаты исчезают, уступая место региональным: «потолки» по оплате всех услуг будут устанавливать региональные власти.

На приватизацию — два года

Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 января 2007 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют еще без малого два года, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать ее уже не смогут.

Отмена бесплатной приватизации через два года — это безусловный плюс для муниципальных властей, которые перестанут терять городской жилой фонд. Но права многих людей, считают критики ЖК, в результате будут ущемлены.

Нужно заметить, что ЖК на тот же срок — до 2007 года — сохраняет право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов, имеют время, чтобы взвесить «за» и «против» и определиться, в какой квартире им лучше жить — собственной или муниципальной, на условиях социального найма.

Кто и на каких условиях сможет считаться малоимущим

«Вычислять» малоимущих будут органы местного самоуправления на основании двух документов — рекомендаций по установлению доходов для признания человека малоимущим и по порядку его постановки на учет. Наличие в семье сколько нибудь внушительной собственности, вроде загородного дома или автомобиля лишает вас права претендовать на бесплатные квадратные метры.

Помимо малоимущих на эту роскошь по-прежнему могут рассчитывать только люди, занимающие непригодные для проживания помещения, сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, и лица, страдающие определенными законом хроническими заболеваниями. 

Еще в кодексе есть такой пунктик: если человек предпримет какие либо действия для признания его нуждающимся, т.е. сознательно ухудшит свои жилищные условия, то он будет поставлен на учет, но не ранее чем через пять лет с момента совершения этих действий.

Что произойдет с действующими сегодня очередями на получение муниципального жилья

Нынешняя очередь на получение жилья сохраняется. Статистика утверждает, что по России в ней стоит 4,5 миллиона семей, и чтобы всех их обеспечить квартирами потребуется, при нынешних темпах, около 18 лет.

Кроме этого отменяются льготные очереди. До сих пор льготных ответвлений было порядка 20. Т.е. очередь теперь одна и твой номер в ней зависит от времени постановки на учет. Разумеется, есть исключения. В кодексе прописано только два вида этих исключений: это случаи потери квартиры в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией и аварийным состоянием помещения. Правда, в кодексе оговаривается, что возможно установить (через федеральные законы) и «иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору соцнайма». Так что есть вероятность того, что единая очередь довольно быстро обрастет новыми отростками, и примет свой первоначальный  вид.

Что такое договор социального найма и на что могут рассчитывать наниматели

Меняются и правила заселения в муниципальные квартиры. Вместо ордера на вселение вводится договор социального найма. Такой же договор в скором времени предложат подписать всем жильцам неприватизированных квартир. При этом муниципальное жилье нельзя будет оставлять в наследство и почти невозможно обменять.

Сам договор социального найма заключается без установления срока.

Граждан, заключивших договоры социального найма, могут выселить за 6 месячную неуплату коммунальным службам. Причем выселить их могут как в квартиру меньшей площади, так и в общежитие, исходя из нормы 6 метров на человека.

Более того если будет доказано использование жилого помещения, находящегося в государственной собственности, не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, повлекшим его разрушение, вас могут выселить и без предоставления другого жилья.

Зато наниматели освобождены от налога за земельный участок под домом, налога на недвижимость и оплаты капитального ремонта нанимаемого жилья. Достаточно ощутимый плюс.

Что меняется для собственника

Новый кодекс существенно укрепляет права собственников жилья, как частных, так и государственных. Поэтому граждане, успевшие приватизировать квартиры, имеют ряд преимуществ перед теми, кто продолжает жить в квартирах по социальному найму у государства. Но одновременно, предупреждают эксперты, увеличиваются обязанности собственников, в частности, серьезно возрастут расходы на содержание жилья.

Это и налогообложение недвижимости, включая земельный участок под домом, по рыночной стоимости, и включение расходов на капитальный ремонт в оплату квартиры. В итоге может случиться, что многим их квартиры станут просто не по карману.

Но ставку налога на недвижимость по рыночной стоимости еще не утвердили. Соответствующий законопроект входит в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, но его рассмотрение пока откладывается. Прорабатываются различные варианты массовой оценки жилья для целей налогообложения. Конкретные ставки будут регулироваться местными органами власти — и в их интересах учитывать при этом средний уровень доходов населения в регионе.

Собственник и его семья

Еще один момент, вызвавший бурю эмоций при обсуждении, касается прав на жилье самого собственника и «совместно проживающих с ним лиц». Проще говоря, членов семьи владельца квартир.

У хозяина появились официальные права на выселение из своей квартиры бывших членов семьи. Претензии несостоявшихся невесток и зятьев на жилплощадь родителей бывших супругов на основании одной лишь регистрации приводили к многочисленным житейским драмам и нуждались в ограничении. Теперь эти ограничения появились. Но вместе с ними появился и вопрос: так ли справедлив новый закон в отношении самих бывших жен и мужей, если он позволяет выставлять их с вещами на улицу (возможна лишь отсрочка выселения по суду)? Правда, суд может принять решение об обязательстве собственника предоставить бывшему члену семьи другое жилье в случае наличия обязательств по выплате алиментов. Таким образом, закон защищает права несовершеннолетних детей.

Но при продаже собственником квартиры все права на пользование ею у других сожителей исчезают.

Перепланировка

Закон требует от жильцов — и собственников, и нанимателей — соблюдения интересов соседей и организаций, отвечающих за содержание жилья. Так например, Кодекс налагает нешуточное бремя согласований на жильцов многоквартирных домов, производящих перепланировку в квартире.

Сломать вентиляционный ствол в кухне многоэтажного дома, чтобы впихнуть в нишу холодильник — это еще полбеды, хотя кислород соседям таким образом перекрывают сплошь и рядом. Но порой дело доходит и до сноса несущих стен — естественно, без всякого согласования с проектировщиками и архитекторами.

Нормативные акты городского уровня такую самодеятельность уже преследуют, теперь они получили и федеральную базу. В кодексе четко изложены требования, которые собственники квартир должны выполнить, прежде чем заняться перепланировкой.

За несанкционированную перепланировку и отказ привести жилье в прежнее состояние квартира может быть выставлена муниципалитетом на торги, либо с жильцом может быть расторгнут договор социального найма. Если же произведенная ранее несанкционированная перестройка не нарушает прав и безопасности жильцов и соседей, ее можно легализовать, — правда, через суд.

Переселение

В жилищном кодексе подробно прописана процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом.

Во-первых: если участок земли под многоквартирным домом, вдруг понадобился государству или городу, или само строение признают аварийным (под  снос), собственника должны уведомить письменно не менее чем за год. Во-вторых: по новому кодексу собственник получает не только рыночную стоимость сносимого жилья, но и компенсацию за все убытки, связанные с изъятием жилья и земельного участка, включающую и все издержки хозяина в связи с переездом.

Более того, владелец квартиры может претендовать на выплату упущенной выгоды, если конечно сможет это доказать. До 1 марта можно было получить только рыночную цену за само жилье. Правда, если собственник попытается каким то образом увеличить стоимость своего жилья уже после получения извещения, то это, как говориться, уже его проблемы, за них государство платить не станет.

Если же сноситься дом, в котором квартиры принадлежат государству или муниципальному образованию, то нанимателю должны предоставить другое жилое помещение на основании договора социального найма. При этом в кодексе не прописано какое помещение будет предоставлено, такое же по площади или все таки с учетом потребностей проживающей в сносимом жилье семьи.  И есть вероятность того, что в разных регионах этот момент будет истолкован по-разному.

Управление жилыми домами

Предполагается, что обслуживаться жилье тоже будет иначе. У собственника появится право выбора, а у ЖЭКов и ДЭЗов — конкуренты-коммерсанты. Товарищество жильцов может заключить договор на обслуживание квартиры с тем, кто лучше работает.

В Кодекса (раздел «Управление жилыми домами») закрепляется новое понятие объекта управления — это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации.

Кодексом устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным жилым домом. Если в течение определенного времени собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома производит орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

На практике сложнее: жильцы должны объединиться, зарегистрировать товарищество и потом сообща выбрать поставщика услуг ЖКХ. При известной инерции населения создание таких товариществ — большой вопрос. А в нашем районе еще и выбирать не из чего, как известно, конкурентов у нашего Коммунальника в ближайшем будущем не предвидится.

Несомненным достоинством кодекса является утверждение технического паспорта жилых помещений, его регулярной технической инвентаризации. Собственники и арендаторы теперь будут иметь на руках документ, точно определяющий качество и технические характеристики жилья, что поможет повысить требовательность к строителям, проводить отделочные и ремонтные работы.

Служебное жилье, общежития и завещательный отказ

В документе сохранен институт служебного жилья. Однако ряд вопросов изложен в проекте иначе, нежели чем решен в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. Новым кодексом предусматривается, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти РФ в жилищном фонде РФ; органом государственной власти субъекта РФ в жилищном фонде субъекта РФ; органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.

Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями. Речь идет об общежитиях, которые были сняты с баланса приватизированных предприятий и переданы муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи. Семей, в них живущих, — десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемлены, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранялся. Так вот, в законе о введении в действие нового Жилищного кодекса говорится, что на жильцов таких общежитий распространяется положение о договоре социального найма. Не нужно ничего оформлять, ни собирать никаких бумаг — в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И, естественно, теперь они смогут ее приватизировать — до 1 января 2007 года.

Появилось статьи регламентирующие пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, и право пользования жилым помещением по завещательному отказу. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию этими жилыми помещениями. При этом у граждан, проживающих в квартире по завещательному отказу, появилась возможность требовать государственной регистрации права на жилое помещение.

Трудно не согласиться с экспертами, которые считают что в нынешнем виде новый жилищный кодекс — это набор тезисов. И противники, и разработчики кодекса отмечают, что он не подкреплен соответствующими нормативными актами, нет инструкций к применению. Что бы новый жилищный кодекс в полном объеме вступил в силу и начал работать, только федеральному правительству предстоит принять более 20 постановлений. То же предстоит сделать и в регионах. Кроме того критики не исключают, что сам кодекс претерпит некоторые изменения, дополнения и пояснения уже в ближайшем будущем.

Елена Прохорова.

529

Комментарии

Добавить комментарий

Размещая комментарий на портале, Вы соглашаетесь с его правилами. Проявление неуважения, высказывания оскорбительного характера, а также разжигание расовой, национальной, религиозной, социальной розни запрещены. Любое сообщение может быть удалено без объяснения причин. Если Вы не согласны с правилами – не размещайте комментарии на этом ресурсе.

CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки