Зима!.. Самое время окончательно забыть про хлопоты земледельца и окунуться в хлопоты землевладельца. По крайней мере, для тех, кто таковыми является. А хлопот этих, похоже, видимо-невидимо. Во всяком случае, такое впечатление может сложиться после прочтения интервью, которое мы сегодня предлагаем вашему вниманию. Итак, мы беседуем с начальником управления муниципальной собственности администрации г.п. Советский Оксаной Михайловной Чупеевой.

 - Оксана Михайловна, давайте начнем со спектра задач в вашей работе.

 - Управление муниципальной собственности администрации города занимается распоряжением муниципальным имуществом: это заключение договоров на безвозмездное пользование жилыми помещениями и на коммерческой основе; приватизация жилого фонда. Также мы распоряжаемся земельными участками, проводим аукционы на их предоставление.

 - Раньше же земельщики были отдельно. Сейчас все в одном?

 - Да, был ряд изменений. Раньше было управление градостроительства, и отдельно существовал отдел муниципальной собственности. На сегодняшний день, так как градостроительную деятельность мы передали в администрацию района, имущество и земельные вопросы совместили в одном управлении.

 - Много в городе муниципального имущества-то?

 - Только жилых помещений не менее 1150. И абсолютно все земельные участки, за некоторым исключением — там, где земля разграничена.

 - А нежилые помещения?

 - Их у нас очень мало.

 - Давайте попробуем пробежаться по наиболее актуальным темам, вопросам, которые у вас сейчас на повестке дня. Например, почему-то в голову приходит «гаражная амнистия». Что это такое?

 - Это в простонародье ее так называют. В законодательстве такого термина не существует. «Гаражная амнистия» — это когда государство великодушно прощает граждан, прозевавших сроки регистрации своего имущества. Сейчас гражданам предоставлен пятилетний срок. В течение этого времени они могут заняться своими гаражами, поднять все архивные документы о выделе земельного участка под него. Законодатель пошел навстречу гражданам: подтверждающими документами о постройке гаража может являться платежное поручение выплаты паевых взносов, заключение договоров на подключение к инженерно-технической части, план земельного участка, предоставленный председателем гаражного кооператива, любое решение предприятия, при котором был построен гараж, старый технический паспорт на него. Отмечу, что под амнистию попадают объекты, построенные до 30 декабря 2004 года — до введения в действие Градостроительного кодекса.

 - Много у нас таких прозевавших?

 - Да.

 - А что бы грозило человеку, если бы амнистии не было?

 - Без амнистии данные граждане могли узаконить свои возведенные гаражи того периода только в судебном порядке. Такая практика у нас есть, но сейчас по судам ходить не надо.

 - В противном случае?

 - В противном случае мы были бы вынуждены понудить снести этот гараж.

 - А сейчас какой срок имеет амнистия?

 - Данный закон начал действовать с 1 сентября текущего года, общий его срок — 5 лет. В течение этого срока граждане должны поднять все свои архивные документы, в обязательном порядке прийти на консультацию и обратиться с заявлением о предварительном согласовании земельного участка. Мы принимаем решение о согласовании данного участка. Впоследствии, если он не состоит на кадастровом учете, его необходимо поставить на учет, обязательно прилагая технический план, тем самым доказывая, что это капитальное строение.

 - За консультацией нужно прийти к вам или можно позвонить?

 - Лучше всего прийти, потому что только наглядно мы можем определить, попадает ли гражданин с данными документами под гаражную амнистию.

 - Есть еще какие-то амнистии? Дачная, например.

 - Совершенно верно. Есть еще так называемая «дачная амнистия». У нее такой же срок — до 1 марта 2026 года. Садовые домики, жилые дома граждане имеют право поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в упрощенном порядке на основании технического плана и документов на земельный участок. То есть процедура та же самая.

 - И точно так же, если бы не было этой амнистии, мог бы быть поставлен вопрос о сносе?

 - Есть у нас судебная практика и в этом вопросе, когда граждане в силу приобретательской давности доказывали свое право собственности на свой построенный жилой дом. К сожалению, это приходилось делать, потому что своевременно они не занимались документами. Сталкиваемся с ситуацией, когда граждане приходят со старыми архивными документами. Они приобрели недвижимость, на себя ее не оформили, но свято верят в то, что они являются собственниками.

 - Таким образом, для читателей есть повод залезть в свой дальний шкаф, посмотреть документы. Потому что может оказаться так, что можно в какой-то момент лишиться собственности, да еще и быть обремененным дополнительными расходами, если вдруг понудят сносить постройки.

 - Да, именно так.

 - По вашим ощущениям, какой процент тех, кто слышит краем уха об этой амнистии и не прикладывает никаких усилий?

 - К сожалению, процент тех, кто добросовестно подходит к этому вопросу, очень мал. Либо граждане сталкиваются с этой проблемой тогда, когда они хотят продать, подарить или передать свое имущество по наследству. Порой после смерти гражданина приходят наследники, и мы понимаем, что собственность не оформлена надлежащим образом, поэтому приходится идти в суд. Теперь тем же наследникам предоставлена возможность узаконить данное имущество без суда.

 - Какие еще есть новые законодательные новеллы в вашей сфере?

 - У нас прошла реформа в части контрольно-надзорной деятельности относительно использования земельных участков. Предусмотрена новая процедура по проведению проверок собственников и пользователей земельных участков. На территории РФ есть такие понятия как муниципальный земельный контроль, когда орган местного самоуправления осуществляет контроль в рамках своих полномочий за соблюдением земельного законодательства. Также существует государственный земельный надзор, который осуществляет инспектор Росреестра. Между Росреестром и органами местного самоуправления есть определенное взаимодействие. Если Росреестром проводится проверка и выявляется нарушение, гражданам выдается предписание на приведение в соответствие использование земельного участка. В случае если граждане в срок не устранили нарушение, то эти материалы направляются в органы местного самоуправления на принятие мер. Меры бывают разные: понуждение к устранению нарушения либо добровольно, либо в судебном порядке. Мы понуждаем граждан снести ограждение, хозпостройку, если они расположены за пределами отведенного им земельного участка. Были и такие случаи. Например участок выделен, а собственник не знает его границ на местности и выходит за его пределы. Если прирезка земельного участка невозможна, то гражданину придется сносить свои постройки.

 - Вы все это рассказываете в рамках вопроса о новеллах в законодательстве. А что в этом нового? Во все времена так было: приходили, проверяли, наказывали.

 - Сейчас больший приоритет отдан профилактике правонарушений. Если раньше мы выезжали с карательной функцией, то сейчас с гражданами работаем на предупреждение.

 - Какие нарушения встречаются чаще всего?

 - В основном, самовольное занятие земельного участка. Данное правонарушение ведет к тому, что мы обязываем граждан сносить или оформлять участки. За такое нарушение предусмотрена административная ответственность.

 - Какова она?

 - Штраф от 5 до 10 тысяч рублей. Но уплата штрафа не освобождает граждан от ответственности: потом начинаются судебные тяжбы и т.д. Поэтому большая просьба к гражданам: прежде чем устанавливать ограждения, септики, гараж, хозпостройки за пределами отведенного участка, обращайте внимание на документы, определяющие его границы. Для определения границ земельных участков на местности помощь может оказать специализированная организация в сфере геодезических работ.

 - А что касается дачных кооперативов? Это уже не ваша территория?

 - Данные территории были определены под организацию садово-огороднических товариществ. Существует определенное законодательство, которое регулирует их сферу деятельности. Так, правление товарищества в соответствии с его Уставом имеет право принимать решения, необходимые для достижения общих целей деятельности товарищества.

Председатели наделены рядом полномочий в части осуществления контроля в соответствии с Уставом. Поэтому все, что относится к садоводческим товариществам, — это на территории города. Эти участки отнесены к предмету муниципального земельного контроля и государственного земельного надзора. Но контрольные мероприятия могут проводить как председатель СОТ, так и мы, и Росреестр (например, составление акта о неиспользовании земельного участка).

 - В товариществах с историей достаточно большой процент участков, где, как говорится, конь не валялся. То есть там целина и сосны до неба. В то же время есть люди, которые желают приобрести участок. К кому этот вопрос?

 - Администрация наделена полномочием по предоставлению земельных участков для садоводства, но только тех, которые являются муниципальной собственностью.

 - Таких много?

 - Они есть, но их не так много. В остальной части территории право их распределения сохраняется за председателем.

 - Зачем муниципалитету земельные участки в дачных кооперативах?

 - Есть граждане, которые могут отказаться от своего права собственности. И тогда правообладателем земельного участка становится орган местного самоуправления.

 - Оксана Михайловна, давайте вернемся к заброшенным участкам. По логике вещей, этот вопрос должен регулировать председатель кооператива. Если председателю не до этого, то должен прийти муниципалитет и сказать, что если участок заброшен, то он его забирает. Так делается?

 - Такое возможно. Мы ведем работу по взаимодействию и консультированию председателей СОТ. Мы всегда говорим, что нужно инвентаризировать участки, вести контроль за пользованием ими, выявлять участки и вести работу по выявлению собственников, пользователей. Да, мы часто видим, что на участке вместо построек и посадок растет лес, но у участка имеется собственник, сведения о котором не внесены в ЕГРН. Тут тоже проблема. Живет человек, у которого есть свидетельство о праве собственности, но его ничто не заботит, он платит налог и все.

 - Может, и не здесь уже живет. А может, и не живет вовсе.

 - Совершенно верно. В отношении тех участков, собственники которых умерли, и в право наследования никто не вступил, существует процедура по оформлению права собственности на земельный участок за муниципалитетом. Если человек жив, но не использует участок, председатель СОТ имеет право составить акт, направить материалы, подтверждающие неиспользование, и воспользоваться возможностью проведения контрольных действий органом местного самоуправления. По контрольным действиям есть ряд процедур, согласно которым мы обязаны уведомить собственника о том, что в отношении него запланирована проверка. Должен быть установлен срок устранения выявленного правонарушения, максимальный срок которого — до полугода. Выставляется требование, чтобы гражданин либо использовал этот участок по назначению добровольно, либо мы понуждаем через суд. Мы можем произвести изъятие участка, если не будет выполнено требование.

 - Вы сказали, что председатель должен начать эту процедуру. Но председатель по разным причинам не хочет этого делать, хотя бы потому, что как-то не по-человечески «отжимать» у кого-то собственность. Вы сами можете инициировать эту процедуру?

 - Подобные рейды проводятся, мы осматриваем территории на предмет выявления таких бесхозных территорий. Заострю внимание, что в рамках данных полномочий на территории города у нас работает один человек, а объем работы достаточно велик.

 - Это вы?

 - По земельному контролю — да.

 - А желающих получить дачный участок много?

 - Желающих хватает. На данный момент у нас не менее 80 желающих приобрести участки в СОТ.

 - Как правило, кто имеет возможность и желание, находит участок по объявлению и покупает. Вы о них даже и не знаете. А те 80 желающих, о которых вы говорите, — это те, кто хотят получить участки, говоря простым языком, на халяву.

 - Да, бесплатно.

 - Как идентифицировать, брошенный участок или нет, если на нем что-то начали делать, но не закончили? По каким признакам вы определяете и кому предъявляете требования, а кому нет?

 - Если речь идет о СОТах, то целевое использование участка должно быть исключительно в садоводческих целях. Мы смотрим не столько на садовые домики (и они имеют право быть, так как строительство садовых домиков разрешено), сколько на его разработанность. Должны быть признаки того, что на данном участке осуществляется огородничество: выращивание картофеля, посадка каких-либо насаждений.

 - Логично продолжить разговор, переходя к теме ИЖС. Что в этом вопросе схожего, и в чем различия по использованию земли?

 - Когда человек берет участок в собственность или аренду, он, прежде всего, должен внимательно прочитать договор. Если участок в собственности, нужно прочитать Земельный кодекс. Существует такой документ как выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выписка из ЕГРН), в которой указано, для какой цели предназначен данный участок. Если это ИЖС, то основная цель — это расположенный на данном земельном участке жилой дом. В случае если мы выезжаем на участок, а там стоит строение, допустим, с вывеской о рекламе автосервисных или автомоечных услуг, в ИЖС это будет являться нарушением. Еще в 2005 году мы начали работу в данном направлении. Этот вопрос оказался сложным для собственников жилых домов, осуществляющих такие услуги. Они начинают закрываться. Мы всегда предлагаем альтернативу. Гражданин может обратиться к нам и сделать все с соблюдением правил землепользования и застройки г.п. Советский и Генплана. Это основные документы территориального планирования, которые необходимо соблюдать. В жилой зоне размещение данных объектов запрещено.

Еще один вопрос касается соблюдения договора. Мы сейчас проводим инвентаризацию земель в жилой зоне — начали ее с лета, — и нами выявлено, что граждане совершенно забыли об имеющихся у них договорах аренды, сроки действия которых истекли. На некоторых земельных участках отсутствуют жилые дома. Сейчас мы начали направлять уведомления о том, что на эти участки продления срока действия договоров аренды осуществляться не будет. И теперь они находятся в ведении администрации города.

 - То есть человек взял земельный участок, заключил договор аренды. Он в какой-то момент истек, постройки там произведены не были. При истечении срока действия договора его продления не будет?

 - Чтобы продлить, нужно обратиться к нам до истечения срока договора. Гражданин может обратиться, даже если срок истек. Но с марта 2015 года в Земельный кодекс внесены изменения. По ним предоставление земельных участков, предусмотренное без торгов, возможно, только если вы являетесь собственником объекта незавершенного строительства, либо полноценного объекта завершенного строительства. Это либо жилой дом, либо гараж, либо объект коммерческого значения. В случае, если объект еще не завершен, у вас есть однократная возможность продления договора аренды сроком на три года. Считается, что трех лет вполне достаточно для того, чтобы данный объект достроить.

 - Это дополнительный срок. А первичный?

 - Сроки разные. Изначальная формулировка была «на неопределенный срок», но такие договоры аренды не регистрировались.

 - Такой участок вы уже не можете отобрать?

 - Граждан с такими договорами мы призываем обращать на это особое внимание, потому что данные документы не подлежали государственной регистрации. А участки, права которых не зарегистрированы в Росреестре, снимаются с кадастрового учета. Если объект снят с учета, права на него не существует, он в статусе «архивный». Если на данном участке расположен жилой дом, мы сможем его восстановить путем направления ходатайства в Росреестр. Но если там нет дома, органы самоуправления ничего сделать не смогут. Если этот земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, на нем имеется объект недвижимого имущества и права, на который зарегистрированы, у граждан есть возможность заключить договор аренды с определенным сроком и с регистрацией данного договора. Тогда все сведения в ЕГРН будут внесены. Данный участок не будет снят с кадастрового учета. У нас такая практика: если граждане к нам приходят, и мы видим, что их земельный участок снят с кадастрового учета, мы выезжаем на объект, составляем акт о том, что объект как таковой существует. Это подтверждается фотоматериалами, актом осмотра и техническим планом на объект: либо это незавершенка, либо завершенное строительство. В данном случае мы заключаем с гражданами договор аренды с установлением определенного срока, дабы он зарегистрировал свое право собственности на объект, потому что некоторые граждане свои объекты намеренно не регистрируют во избежание налоговых нагрузок.

 - Таких много?

 - Имеются. Граждане либо забывают, либо намеренно не регистрируют.

 - Это ведь источник пополнения местного бюджета? Почему же власть к этому вопросу подходит так безалаберно?

 - Поверьте, по понуждениям специалисты есть. Мы ведем эту работу постоянно.

 - А вообще много людей, желающих получить участок под ИЖС?

 - В течение года было порядка восьми обращений. Мы предоставляем такие участки только через аукцион.

 - Вы часто проводите такие аукционы?

 - Порядка пяти участков в год. По заявкам граждан. Если нет необходимости в участке, зачем мы будем нести расходы по межеванию, производить оценку?

 - Сколько человек должно набраться, чтобы подготовить аукцион?

 - Достаточно одной заявки. Но в основном все хотят получить участок ближе к центру города. Но там у нас приоритетным является многоквартирное жилищное строительство.

 - Оксана Михайловна, мы говорили о том, что частные владельцы земельных участков часто ведут себя безалаберно. А вот даже в центре города, там, где многоквартирные дома и учреждения, тоже бурьяны: не сажено, не стрижено, не обухожено и т.д.

 - На сегодняшний день мы проводим мероприятия относительно определения прилегающих территорий к многоквартирным жилым домам. Данные территории должны будут обслуживать управляющие компании.

 - То есть вы хитрые. Решили спихнуть все на «управляшки» и умыть руки?

 - Не хитрые. Дело в том, что у нас существует законодательство, согласно которому прилегающие территории должны быть определены. Эти территории определяются с учетом мнений собственников многоквартирного жилого дома. Но есть градостроительные нормативы застройки, где определяется территория под обслуживание многоквартирного жилого дома. У нас есть документ — Правила благоустройства, где определены обязательства собственников многоквартирных жилых помещений по надлежащему содержанию прилегающих территорий и отдельно стоящих жилых домов и объектов коммерческого значения. Эти территории должны быть определены, и на законодательном уровне эти требования установлены.

 - Думаю, мы с вами уже достаточно заморочили голову читателям, пора завершать разговор. На что вы хотели бы особенно обратить внимание под занавес?

 - Есть момент, касающийся садоводческих товариществ. Хочу настоятельно призвать наших председателей активизироваться по поводу выявления собственников, не пользующихся земельными участками. Все очень серьезно. Есть земельные участки, которые председатели СОТ хотели бы предоставить, но не могут, так как не знают, кто является собственником. У него нет сведений, но он имеет право запросить их в органах местного самоуправления и в Росреестре, либо непосредственного у пользователей данных земельных участков.

 - Речь идет, в первую очередь, о неиспользуемых участках.

 - Да. Может случиться ситуация, когда председатели СОТ хотят и уже готовы распределить участок, но сведений о правообладателе не узнали. В данном случае могут быть наложения границ участков. Это кадастровая ошибка. Когда граждане к нам приходят, мы понимаем, что недвижимое имущество привязано к совершенно другому земельному участку. Ему участок выделен в этом месте, а по факту он находится в абсолютно другом. Эту ошибку очень сложно устранить, процесс может занять не меньше года. Сведений об этих объектах в Росреестре нет. Собственников обязательно надо выявлять, потому что члены СОТ — это членские взносы на чистку дорог, сбор и вывоз ТБО — все это финансовое вложение в деятельность СОТ. Председатели могут вовлечь этих владельцев в жизнедеятельность товарищества. Председателям некоторых СОТ уже предлагалось подготовить списки заброшенных участков и направить в администрацию города, а мы могли бы помочь им установить собственников или их отсутствие. Но пока заинтересованности от них мы не видим, информация о заброшенных участках нам не предоставляется. Почему они скрывают такую информацию, непонятно, ведь председатели СОТ свою территорию знают хорошо. Вместе мы такую работу завершили бы быстро.

 - Надеюсь, что те, кого это касается непосредственно, уловили ваш посыл, Оксана Михайловна. Спасибо вам, что нашли время для этой беседы. Всегда рады вас видеть.

В. Турин

ИА «2 ГОРОДА»