Земельный вопрос так же, как и квартирный, всегда считался одним из самых главных в жизни изрядного числа русских обывателей. Причем, если раньше в ходу был известный аграрный манифест: «Землю – крестьянам!», то теперь в пору требовать: «Землю – застройщикам!». «Революционную» ситуацию создают многочисленные, постоянно меняющиеся  земельные законы, порождающие смуту и неразбериху в умах будущих индивидуальных застройщиков.

В таких условиях многие из тех, кто собрался построить собственный дом, постоянно спрашивают сами себя: «Как приобрести земельный участок?». То ли рассчитывать на свою администрацию, ожидая земли в порядке очередности, то ли готовиться к земельному аукциону. Тогда во сколько это обойдется? Или, может быть, проще договориться при помощи частного объявления в газете? Все эти и многие другие вопросы о земельных участках мы переадресовали директору Департамента муниципальной собственности администрации Советского района Сухицкому Юрию Михайловичу.

ВНАЧАЛЕ…

«Раньше процедура выдачи земельных участков под индивидуальное строительство регулировалась специальным Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002 г. В соответствии с этим документом было два вида предоставления земли: на основании договора аренды и непосредственно выкуп земельного участка. Все эти мероприятия проводились при помощи публичных торгов. Предусматривались две формы подачи заявок — открытая форма и закрытая форма. Первая — по сути дела, земельный аукцион, когда право на заключение договора аренды приобретал тот, кто готов был больше заплатить. Во втором случае, то есть при закрытой форме, предложения от соискателей принимались в запечатанных конвертах, и победителем становился тот, чья цена оказывалась выше. Раньше мы практиковали закрытую форму подачи заявок. Это было хорошо тем, что цена в таких случаях искусственно не взвинчивалась. Это позволяло застройщикам экономить средства для строительства. Также мы не практиковали продажу участков в собственность. Почему? А все дело в том, что рыночная стоимость участка всегда превышает сто тысяч рублей, в то время как арендная плата в год — у нас была  не больше двенадцати»

НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ

«На сегодняшний день, Земельный Кодекс разрешает муниципальным образованиям выделять участки под индивидуальное жилищное строительство только посредством земельных аукционов. Теперь каждый гражданин, который хочет приобрести земельный участок под строительство дома, должен принять участие в аукционе на право заключения договора аренды. Такие аукционы проводятся регулярно, в летнее время — ежемесячно. Извещения о предстоящих аукционах печатаются в районной газете «Путь Октября».

Перед тем, как проводить открытые земельные торги, администрация, можно так сказать, формирует земельные участки, ставит их на государственный кадастровый учет. В газете указывается вся информация о лоте: его размер, кадастровый номер, начальная стоимость, месторасположение и прочая существенная информация. Аукцион проводится по каждому конкретному участку в течение одного дня.

Перед тем, как принять участие в аукционе, гражданин должен заранее написать заявление в Департамент муниципальной собственности  и внести задаток. Сумма задатка определена в размере около 3 500 рублей. Сам задаток, в случае победы соискателя,  причисляется к сумме годовой земельной аренды. Проигравшему торги задаток возвращается в этот же день в полном объеме.

Само мероприятие проводится в зале заседаний Думы на четвертом этаже здания районной администрации. Процедура торгов, в общем-то, классическая. Сначала участников торгов вводят в курс дела, допустим, так: «Проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. В торгах принимают участие 28 земельных участков, поданы заявления на 10 земельных участков, на 2 земельных участка подано по три или по четыре или по пять заявлений». Если на какой-либо из  участков подана всего одна заявка, то мы пишем в протоколе, что участок передан в аренду без торгов на основании первоначальной цены — тысяч 10-12. А что касается остальных, то объявляется первоначальная цена, участники поднимают руки; на следующем шаге аукциона цена увеличивается где-то на 600 рублей (цена шага аукциона зависит от первоначальной суммы арендной платы), снова поднимают руки - и так до тех пор, пока кто-нибудь не победит. На последнем аукционе в результате таких торгов, сумма годовой аренды на один земельный участок дошла до 105 тысяч в год. Хотя это, конечно, исключение из правил. Обычно размер договора аренды не превышает 45-50 тысяч рублей. Обратите внимание, это именно та сумма, которую человек будет платить ежегодно до тех пор, пока не зарегистрирует право собственности на земельный участок в ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО (Регистрационной палате), что возможно после оформления собственности гражданина на незавершенное строительство или попросту — фундамент. Другими словами, человек в ходе аукциона  сам определил для себя размер годовой арендной платы за участок.

Еще раз хочу подчеркнуть, что на земельных аукционах предметом торгов выступают не участки, которые можно купить и забыть про них, а право на заключение договора аренды земельного участка».  

КУПИЛ… И ЧТО?

«Итак, выиграв торги на аукционе, застройщик получает право заключить договор аренды на земельный участок с районной администрацией. Что касается ответственности сторон и взаимных обязательств, то застройщик должен будет в течение трех лет освоить участок, то есть построить на нем объект недвижимости; использовать участок по целевому назначению, то есть исключительно под индивидуальное жилищное строительство и, наконец, не загрязнять участок, не ухудшать его первоначальных характеристик. Что касается обязательств районной администрации, то есть арендодателя, то примерная суть их сводится во всестороннем содействии застройщику в целевом использовании земельного участка. Так районные власти обязуются подвести к земельному участку коммунальные, инженерные сети, сети энергоснабжения и пожарные водоемы. Вместе с тем, районная администрация  оставляет за собой право досрочно расторгнуть договор аренды с застройщиками в случае нарушения им условий договора, а также право контролировать процесс освоения земельного участка.

Право аренды для застройщика наступает с момента регистрации договора в Регистрационной палате. Только после этого можно получить разрешение на строительство и приступить к нему. После окончания возведения фундамента, застройщик должен  зарегистрировать его в отделе БТИ как  незавершенный строительством объект. Правда, перед этим из БТИ приедут специалисты для того, чтобы убедиться в том, что фундамент — действительно фундамент, а не нагромождение плит и блоков. Специалистами делаются соответствующие замеры, проводится экспертиза. Затем  заключение направляется в отдел архитектуры и градостроительства при районной администрации. Там составляется специальный акт, из которого следует, что фундамент — действительно фундамент. И с этими документами застройщик отправляется в Регистрационную палату и регистрирует на своем участке право собственности на объект незавершенного строительства.

С этого момента собственник незавершенного строительством объекта имеет право выкупа предоставленного земельного участка, после чего обязательства по платежам договора аренды прекращаются, и застройщик обязан платить только установленный государством земельный налог. Другими словами, теперь застройщик приобретает, то есть выкупает земельный участок у районной администрации и дальше может делать с ним все, что угодно. Размер такого выкупа намного меньше суммы годовой аренды, в среднем от 5 тысяч рублей».

ПРОДАМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

«Что касается частных газетных объявлений о продаже земельных участков под строительство… Мы неоднократно говорили об этом в средствах массовой информации. Главное все-таки, покупателю убедиться в наличии у продавца документов, подтверждающих право собственности на продаваемый земельный участок. Только в этом случае человек может выступать в качестве продавца. Можно продать либо незавершенный строительством объект, либо «голый» выкупленный земельный участок, только тому, кто имеет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Это, пожалуй, главное условие, при котором земельная сделка может считаться правомерной.

Если вы хотите купить участок с фундаментом, то у продавца должно быть на руках свидетельство о регистрации незавершенного строительством объекта, выданное регистрационной палатой. Только в этом случае можно покупать объект незавершенного строительства. Мало того, правообладание объектами недвижимости наступает с момента государственной регистрации права собственности. Сделки с недвижимым имуществом и право по сделкам с таким имуществом уполномочена регистрировать только Федеральная регистрационная служба (Регистрационная палата). А в палате проверяют все документы: имел право продавать — не имел право продавать, имел право продавать на каких условиях? То есть там работают специалисты очень высокого уровня. Всем, кто хочет приобрести земельный участок в частном порядке, хочу сказать следующее: без Регистрационной палаты вам не обойтись, иначе вы рискуете потерять свои деньги, а случаи такие мне, к сожалению, известны».

В ГОРОДЕ ЮГОРСКЕ

В городе Югорске действует тот же аукционный принцип распределения участков. Аукционы проводятся регулярно и пользуются большим спросом у населения города. Видимо, многие из югорчан считают, что построить собственный дом, гораздо выгоднее, чем покупать готовую квартиру. В городском  земельном отделе нам пояснили, что участки выставляются на продажу уже в размежеванном виде, начальная  цена на такие участки относительно невысока — от 20 тысяч рублей, а там уж как аукцион покажет. Следующие десять участков будут проданы с молотка уже в этом месяце.

ВЫВОД

Всем тем, кто собирается приобрести участок под индивидуальное жилищное строительство, специалисты рекомендуют обратиться за консультациями в государственные органы регистрации, либо в органы муниципальной власти.  Рассчитывать на собственную интуицию в делах земельных не следует, а иначе, как заметил Юрий Михайлович Сухицкий: «дела земельные могут легко стать для вас делами черными».   

                               Материал подготовил Виктор СОБОЛЕВ.