Профессиональная оценка недвижимости: гарантия объективности и качества

Зачастую размер ипотечного кредита ограничивается двумя факторами:

1. Платежеспособностью клиента - здесь банк определяет максимальную сумму, исходя из среднемесячного дохода клиента.

2. Рыночной стоимостью приобретаемого объекта недвижимости, которая определяется профессиональной оценочной организацией.

При этом, если платежеспособность клиента позволяет ему получить кредит, например, в размере 4 млн. руб., а стоимость объекта недвижимости, определенная профессиональной оценочной организацией, составляет, к примеру, 3 млн. руб., банк выдаст кредит, исходя из минимальной величины, т.е. 3 млн. руб. Кроме того, к оценочной стоимости банк применит понижающий коэффициент, учитывающий необходимость наличия у клиента первоначального взноса, составляющий минимум 0,95. То есть, если стоимость объекта, определенная оценочной организацией, составляет 3 млн. рублей, клиент получит от банка максимум 2 850 руб., независимо от его, клиента, платежеспособности. Исключением являются специальные программы.

Какие ошибки чаще всего допускаются при покупке недвижимости с использованием ипотечных средств?

Самой распространенной ошибкой при покупке жилья с использованием ипотечного кредита является заключение предварительного договора с продавцом ДО проведения профессиональной оценки.

Например, покупатель подает в банк документы на выдачу ипотечного кредита. Банк, рассмотрев пакет документов, определяет максимально возможную сумму кредита, к примеру, 5 млн. руб. Покупатель обращается в агентство недвижимости или самостоятельно находит себе подходящую квартиру. Договаривается с продавцом о цене, к примеру, в 4 млн. руб. (без проведения оценки) и заключает предварительный договор, вносит залог за квартиру.

Затем по требованию банка покупатель обращается в оценочную организацию для проведения профессиональной оценки объекта. Оценщики проводят расчеты и приходят к выводу о том, что объект стоит 3,5 млн. руб. Клиент идет с отчетом в банк. Банк, изучив отчет об оценке, изменяет максимальную сумму кредита, исходя из стоимости, определенной оценщиком, до 3,5 млн. руб. и применяет понижающий коэффициент, например 0,90. Соответственно покупатель получает от банка не 4,0 млн. руб., на которые он рассчитывал, а 3,15 млн. руб., чего недостаточно для покупки подобранной ранее квартиры. Купить квартиру он не может, и залог ему не возвращают!

Следующей распространенной ошибкой является заключение договора на оценку недвижимости с оценочной организацией, не имеющей аккредитации в банке. Это приводит к тому, что клиент оплачивает оценку, которую конкретный банк принять не может по причине того, что организация, подготовившая отчет, не имеет аккредитации в банке. Для того чтобы избежать подобной ошибки, необходимо до заключения договора с оценочной организацией уточнить, имеет ли данная организация аккредитацию в банке, либо получить такую информацию у сотрудников банка.

Какие факторы и как влияют на стоимость квартиры?

Проводя регулярный мониторинг рынка и тесно общаясь с агентствами недвижимости, мы пришли к выводу, что на стоимость жилья оказывают влияние следующие факторы:

1. Местоположение объекта - недвижимость, расположенная в центре города зачастую дороже той, которая находится на окраинах. Разница в стоимости может достигать 20%.

2. Тип дома или материал стен. Квартиры, располагающиеся в кирпичных домах, пользуются большим спросом, чем квартиры в крупноблочных или панельных строениях. По нашим оценкам, кирпичные дома стоят в среднем на 10% дороже панельных и крупноблочных.

Каменное жилье стоит существенно дороже деревянного, разница в цене может достигать30%.

3. Уровень отделки. Безусловно, квартиры, имеющие качественный ремонт, стоят дороже. Так, например, 1 квадратный метр жилья с простой отделкой обойдется минимум на 5 тыс. руб. дороже, чем в квартире без отделки или требующей полного ремонта. Квадратный метр квартир, имеющих улучшенную отделку, стоит в среднем на 3 тыс. руб. дороже, чем квартир с простым ремонтом. Квадратный метр недвижимости, имеющей высококачественную отделку с использованием отделочных материалов класса премиум и индивидуальных дизайн-проектов, обойдется минимум на 5 тыс. руб. дороже квартир с улучшенным ремонтом и на 8 тыс. руб. дороже квартир с простым уровнем отделки.

4. Этаж расположения. Если не брать в расчет недвижимость, первые этажи которой могут использоваться как коммерческие объекты, то в целом квартиры, расположенные на крайних этажах, пользуются меньшей популярностью, чем жилье на промежуточных этажах. Разница в цене колеблется в районе 4%.

5. Общая площадь квартиры. Безусловно, квадратный метр в больших квартирах стоит дешевле, чем в квартирах с меньшей площадью. Разница может достигать 25%.

6. Количество комнат. В г. Югорске большим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, в связи с чем средние цены на них немного выше, чем цены на однокомнатные и квартиры с большим количеством комнат. Так, например, средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной составляет 52,8 тыс. руб., в двухкомнатной - 54,4 тыс. руб., в трёхкомнатной квартире - 54,8 тыс. руб. Для Советского ситуация выглядит немного иначе: средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире - 42,81 тыс. руб., в двухкомнатной – 45,15 тыс. руб.; в трехкомнатной - 40,94 тыс. руб.

7. Возраст дома, в котором расположена недвижимость. Квартиры в старых домах зачастую стоят дешевле, чем новостройки. Данный фактор стоит рассматривать, исключительно принимая во внимание отсутствие других отличий между рассматриваемыми объектами (район, планировка).

Кроме этого на дома, имеющие возраст до 15 лет распространяются условия льготной ипотеки согласно целевой программы ХМАО-ЮГРЫ "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2011 - 2013 годы и на период до 2015 года". Соответственно, недвижимость в капитальных домах, построенных после 1999 года, пользуется повышенным спросом - по нашим оценкам, стоимость квадратного метра в домах, подходящих под льготную ипотеку, на 10% выше, чем в остальных домах.

Стоит ли заказывать оценку при продаже без участия банка?

Безусловно - ДА! В нашей практике есть масса примеров, когда своевременно сделанная оценка помогает сэкономить деньги покупателя за счет исключения покупки квартир по завышенной цене или за счет проведения аргументированного торга с продавцом на основании подготовленного профессионалами отчета об оценке. Так, например, один из наших клиентов сэкономил более 400 тысяч рублей, заказав отчет об оценке квартиры до ее покупки.

Для продавцов же наличие профессиональной оценки позволяет не упустить выгоду.

Вячеслав Забияко