Достаем «кота из мешка». Что необходимо помнить при покупке земельного участка

В Сургуте вырос спрос на загородную недвижимость. Если еще год назад в базе одного только агентства «Этажи» было не более 500 предложений о продаже таких объектов, основная масса которых была представлена дачами, точнее – участками с постройками в СОТ, то сейчас таких предложений уже более 2000. Причем разного сегмента, на любую потребность и кошелек: от клочка целины на окраине отдаленного дачного кооператива стоимостью 120-150 тысяч рублей до особняков от 8 млн рублей, построенных в городской черте.

Справа-слева, сверху-снизу

Цена объекта и его местоположение – первое, на что покупатель обращает внимание, занимаясь поиском наиболее интересного предложения. Но со временем может выясниться, что эти характеристики –  совсем не главное, чем стоит озадачиться, принимая решение о покупке земельного участка. На использование территории может быть наложено множество ограничений от самых разных инстанций и по самым разным законам, о большинстве которых может даже не знать и сам продавец. Например, внезапно может выясниться, что ваше приобретение на окраине садового товарищества находится на территории природного или археологического заповедника, под ним могут находиться залежи нефти, о чем знали только геологи и профильные службы, а над ним – линия электропередачи, которую вы при покупке не заметили. Но присутствие которой может полностью зарубить все ваши мечты о загородном шале и заставить ограничиться выращиванием морковки. Причем садовый инвентарь придется возить с собой. Или по окончании работ тоже закапывать – капитальное строительство на таких участках запрещено. К слову, о таких ситуациях «Сургутская трибуна» писала не единожды. Как и о случаях «двойных продаж» долей в том или ином кооперативе, переносах границ земельных участков, перерасчетах взносов, изменениях в уставах и множестве других ситуаций, больно бьющих по карману землевладельца.

Не верь на слово

Как рассказал адвокат, директор ООО «Юридический центр правовой защиты» Денис Мартынюк, самая распространенная ошибка покупателей земельных участков – покупка фактически без документов.

– Часто бывает так, что в общей книге – реестре, где учитываются все члены кооператива, просто зачеркивается фамилия одного и сверху записывается фамилия другого, который покупает этот участок, - рассказывает он.

Как правило, это земли, которыми давно никто не пользуется, но много случаев, когда покупателю приходится судиться с собственником этой земли - он может неожиданно найтись. Фактически эти сделки инициируются председателем кооператива, распродающим такие якобы бесхозные участки.

Специальная рабочая группа из сургутских чиновников сейчас пытается навести порядок в этом вопросе, но пока процесс находится, по сути, в самом начале. Цивилизованный устав, рекомендованный городской администрацией, приняли только 15 кооперативов, а сколько из них на самом деле будут его соблюдать?

Инфраструктура поселка, дачного или ИЖС, существующая и будущая, - отдельная тема. Даже если продавец вас клятвенно заверил, что работа школьного автобуса контролируется лично губернатором и вы даже сами об этом что-то слышали или читали, совсем не факт, что этот вид транспорта будет ходить регулярно. Если вообще будет. Как и централизованное газоснабжение. И полноценная дорога. Кстати, имейте в виду – приобретая участок в СОТ в надежде, что вскоре он станет коттеджным поселком, вы тоже очень рискуете своим имуществом. Запросто может оказаться так, что расширить дорогу или организовать разворотную площадку (пожарный водоем и прочее) можно только за счет вашего участка. На месте уже построенного домика. Но это отдельная тема, к которой «СТ» вернется в ближайшее время.

Советы юриста

Итак, как не купить «кота в мешке»? Рекомендации дает юрист сургутского филиала федеральной риелторской компании «Этажи» Ольга Воронцова.

1. При покупке земельного участка убедитесь в том, что человек, который представляется вам собственником, действительно им является. Для этого можно заказать выписку из ЕГРП в Управлении Росреестра или Многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

2. Необходимо ознакомиться с кадастровым паспортом. По земельному участку должно быть выполнено межевание с выставлением границ на местности. Если у продавца нет кадастрового паспорта, он должен его заказать, это можно сделать также в Многофункциональном центре.

3. Продавец должен предоставить покупателю также градостроительный паспорт. В нем указана такая значимая информация, как статус земельного участка, его локация (важно понимать, не проходит ли через него «красная линия» или не находится ли он в природоохранной зоне).

Только при таком полном пакете документов можно приобретать земельный участок, предупреждает юрист.

Кстати, приобрести земельный участок, пустой или со строениями, сейчас возможно и в ипотеку. К примеру, Сбербанк возобновил предложение по нескольким кредитным продуктам на загородную недвижимость. Процентная ставка – от 12,5 процента годовых, срок кредита - от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос – от 25 процентов стоимости объекта