Когда ипотека станет доступной для россиян: мнение экономиста

Спрос на ипотеку вырастет при падении банковских ставок ниже 10 %, считает эксперт

Доступность ипотеки в России снизилась до минимума – повышение ключевой ставки ЦБ и отмена льготных программ кредитования сделали покупку недвижимости практически невозможной, считают эксперты. Однако по мнению президента СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессора НИУ МГСУ Кирилла Кулакова, доступность ипотеки будет повышаться на фоне снижения процентных ставок в российских банках:

Эксперт

Кирилл Кулаков

«Ипотека как финансовый механизм в России достаточно молода – ее активное применение насчитывает всего два десятилетия. Но на эти годы пришлось несколько кризисов и поэтому вполне можно делать выводы о зависимости данного вида кредитования от уровня ставки.

Если проанализировать данные за годы, предшествующие периоду льготной ипотеки, то станет понятно, что массовый характер ипотечное кредитование приобретает при банковской средневзвешенной ставке в ниже 10 %. При этом потребитель чутко реагирует даже на малейшие колебания в предложениях банков. Так, если вспомнить относительно недавний период, в мае 2019 года количество ипотек относительно прошлого месяца снизилось на рекордные 21%. Именно на тот период ставки по кредиту достигли 10,5 % годовых, что ограничило спрос. Максимальное количество ипотек было выдано в декабре, когда ставка по ипотеке впервые опустилась до 9 %.

Таким образом, на основе ретроспективного анализа всего массива данных за последние десять лет, можно сделать вывод, что массовый характер ипотека приобретет при ставках от 9 % и ниже. Подчеркиваю – это предложения банков, а не ключевая ставка ЦБ. В период, когда ставка банков составила 9,8 % «ключ» ЦБ на протяжении всего года составлял 9 %. Эта устойчивость и прогнозируемость позволила банках сформировать долгосрочное кредитное предложение в виде ипотечных займов. Кстати, именно 2017 году количество заключенных ипотечных договоров превысило один миллион, что как раз свидетельствует о массовости и доступности. Сравните: при уровне ставки в 14,7 % кредитов было выдано в два раза меньше, чуть более полумиллиона.

Таким образом, отвечая на вопрос, когда ипотечное кредитование вновь приобретет массовый характер, можно смело прогнозировать – при стабилизации ключевой ставки на уровне 9 %.

Но это не означает, что рынок недвижимости застыл. Более того, начало года продемонстрировало неожиданный для многих аналитиков результат: в первый месяц 2025 года в сегменте жилой недвижимости было зарегистрировано 6028 договоров долевого участия. Это на 13,2 % больше прошлогоднего показателя. А на вторичном рынке рост продаж составил 25 %. Следует подчеркнуть, что такие взрывные показали характерны для московского рынка.

Этому феномену есть два объяснения. Первое – волатильность не только отечественной финансовой системы, но и всего мирового рынка под действием геополитических факторов резко усилилась. И свободные средства населения потекли в две тихие гавани - золото и недвижимость.

Вторая причина более прозаична: поняв, что дешевых денег на рынке в ближайшее время ждать не стоит, девелоперы стали предлагать оплату в рассрочку. Этот механизм отчасти напоминает ипотеку, правда, срок ее ограничен всего 4-5 годами. Это не позволяет рассматривать ее как массовый продукт, но для определенной категории населения является хорошей альтернативой ипотечному кредитованию. Говорить же о массовом спросе на доступное с точки зрения удорожания жилье не придется еще в ближайшие пару лет, если ориентироваться на макроэкономические показатели и позицию регулятора.

В январе 2025 года банки выдали только 35 тыс. кредитов на жилье, что на 54 % меньше, чем в январе 2024-го. А, значит, мы можем рассчитывать, что до конца года общее количество кредитов будет составлять порядка 400 тысяч. Это, напомню, показатель, близкий к данным за 2011 год».

Святослав Фирсов

Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1