ВЫХОД В ГОРОД. Оксана Чупеева: «Бывает, что люди судятся из-за десяти сантиметров земли…»
Лето набирает обороты, самое время вспомнить о делах землеустройства и всем, что с этим связано. Обновить старые знания и узнать, что новенького в данной сфере нам приготовили законодатели: где ожидать сюрпризы? С этой целью мы проведем очередную небольшую «прогулку» по Советскому в компании с начальником управления муниципальной собственности города Оксаной Михайловной Чупеевой.
— Оксана Михайловна, для начала расскажите о том, что у вас на повестке дня из новенького.
— Хотелось бы заострить внимание на некоторых новшествах, важных и полезных для граждан. И для юридических и для физических лиц будет нужным узнать, что на портале Росреестра имеется сервис, благодаря которому вы сможете самостоятельно узнать о нарушениях на вашем земельном участке. Этот сервис располагается на официальном сайте Росреестра, в разделе «Деятельность — Государственный надзор — Государственный земельный надзор — Самостоятельная оценка соблюдения обязательных требований». Перейдя по ссылке, пользователь заполняет необходимые поля. Исходя из заполненных характеристик сервис выдает некое заключение. Чтобы информация в заключении была корректной, необходимо правильно заполнить поля. При заполнении полей нужно иметь перед собой все необходимые документы. В случае если будут выявлены признаки нарушений, рекомендуем вам обратиться в администрацию на консультацию.
Скриншот: rosreestr.gov.ru
Этот ресурс является новеллой, думаю, он будет дорабатываться. Я опробовала данный сервис, многим из своих знакомых показала, как это делается, и у нас возник ряд вопросов. Думаю, со временем все недочеты будут устраняться.
— Какие могут выявиться нарушения в результате такой проверки?
— Например, признаки нецелевого использования земельного участка.
— Открыл ресурс, заполнил, и выяснилось, что делаешь что-то не так. Завтра к тебе приходят уполномоченные люди и наказывают?
— Информация о результатах обследования не передается в Росреестр и не используется для надзора. Цель данного ресурса в том, что человек предупрежден.
Идем дальше. С 1 марта 2025 года 218-ФЗ «О государственной регистрации прав и кадастрового учета» статья 26 дополнена двумя пунктами. Если у граждан есть желание оформить земельный участок в собственность или аренду, и местоположение данного земельного участка не определено, то, к сожалению, он этого сделать не сможет. Граждане смогут оформить права на земельные участки только в том случае, если все необходимые землеустроительные процедуры будут проведены.
— Есть публичная кадастровая карта, в которой каждый человек самостоятельно может посмотреть границы своего участка. Я недавно узнал, что эти кадастровые карты у нас имеют некоторую погрешность. Так или нет?
— Да, в этой карте имеется погрешность, поэтому мы всегда рекомендуем: для того чтобы определить в координатном описании межевые знаки, нужно их устанавливать с помощью кадастрового инженера. Необходимо приглашать специалиста, и те координаты, которые имеются в ЕГРН, он на местности определит по факту. Исходя из того, как будут определены эти межевые знаки, будет понятно, есть ли у граждан самовольное занятие земельного участка, смещена ли граница с соседом. Часто возникают споры с соседями из-за нескольких сантиметров земли. Все эти споры должны быть решены только с помощью специалистов в области землеустройства. Вопросы возникают по поводу размещения септиков, которые располагаются на прилегающих территориях гражданами самостоятельно. Бывает, граждане самовольно благоустраивают прилегающие территории, а там зачастую проходят какие-нибудь сети. Или забор стоит на сетях тепло- и водоснабжения.
— Красная линия в одном из наших садовых товариществ, которая обозначает проезжую часть, идет вообще по участку. Как с этим быть?
— Это, как правило, касается старой застройки. Эти карты, планы готовились еще в 90-х годах, и красные линии были в составе генеральных планов. На некоторых территориях красная линия была установлена, но при этом часть территории была предоставлена за пределами красных линий гражданам для огородничества или для целей, не связанных со строительством. Когда граждане шли межевать, уточнять площади границ земельных участков, они уточняли их в пределах границ красных линий. Но было и такое, что граждане ставили заборы за пределами этих линий, чего быть не должно. Забор и постройки должны быть в пределах земельного участка, а не за его пределами.
Хочу отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 307-ФЗ«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определен срок освоения земель. Теперь он на законодательном уровне является трехгодичным. Правообладатель земельного участка, являющийся арендатором или собственником, должен в течение трех лет его освоить. Эта норма действует с 1 марта 2025 года. Признаки неосвоения земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— Но несложно догадаться, о чем идет речь. Если у тебя есть участок, предназначенный для занятий садоводством, он должен быть разработан, на нем должно быть как минимум что-то посажено.
— Верно. Необходимы доказательства того, что участок используется по целевому назначению. Будь то садоводство, ИЖС, промышленные объекты или иные иные цели для использования.
— Что будет, когда пройдет три года?
— Будут проводиться рейдовые осмотры. По результатам проведенной работы правообладатели земельных участков будут извещены в индивидуальном порядке о необходимости принятия мер по использованию земельных участков.
— Таким образом, 1 марта прозвенел первый звонок, который напоминает людям о том, что в течение трех лет им нужно привести участок в надлежащий вид, либо избавиться от него.
— Совершенно верно. Такая норма принята не просто так. За неиспользование земельных участков установлены штрафные санкции, которые регламентированы Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации. Материалы по административным правонарушениям направляются в управление Росреестра.
— Это все по новеллам?
— Да, это три новеллы. Еще хочу напомнить о гаражной амнистии, которая продлена до сентября 2026 года. Мы мотивируем граждан на то, чтобы они воспользовались нормой, указанной в законе. Единственное, за что нужно будет понести расходы, — межевание и изготовление технического плана. Плата за государственную регистрацию прав не взимается. Земельный участок предоставляется в собственность бесплатно!
— Если амнистию больше не продлят, то возникнут большие сложности?
— Безусловно, будут сложности. В первую очередь, сложности в оформлении прав, включающие поход к юристу, расходы на юридические услуги, госпошлину и т.д. Ну и, конечно же, время, волнение, потому что не все готовы идти в суд.
— Граждане, если у вас имеется имущество в виде гаража, и вы не уверены, что все документы в надлежащем состоянии, то собирайте все бумажки, кладите в папочку и идите в администрацию, выясняйте, что нужно сделать.
— И это нужно сделать в сезон, потому что подготовка межевого дела производится весной, летом, осенью. Глубокой зимой, когда все заснежено, и невозможно пройти на территорию, это будет делать крайне затруднительно. Придется расчищать заснеженную территорию, чтобы кадастровый инженер смог сделать все замеры.
— Движемся дальше. Оксана Михайловна, какие еще темы сейчас актуальны?
— Хотелось бы добавить, что специалистами городской администрации продолжается работа по реализации норм Федерального Закона № 518-ФЗ «Выявление ранее учтенных объектов недвижимости». Речь идет о правообладателях ранее учтенных земельных участков, жилых домов, квартир. Это те граждане, у которых имеются старые свидетельства о праве собственности, мы их выявляем и направляем данные сведения в Росреестр.
Еще раз хочу заострить внимание тех граждан, у которых имеется имущество по старым свидетельствам, но эти сведения отсутствуют в ЕГРН. Это значит, что оформление прав посредством заключения сделок купли-продажи или наследования возникнут проблемы для их регистрации. Мы эту работу ведем на постоянной основе, граждане могут ознакомиться с кадастровыми номерами на нашем сайте. Нужно зайти и посмотреть, есть ли там ваш участок, жилой дом или квартира.
— Я так понимаю, что если человек давно не был в вашем учреждении, то ему лучше голову не забивать, а собрать все документы и идти к вам. А там вы уже скажете, что в порядке, что нет, и что делать в таком случае.
— Все верно вы говорите. Поднимите все материалы архивных дел, вплоть до тех времен, когда выделялись эти участки, потому что возникают спорные вопросы: по границам; по тому, как уточнять; по тому, как были внесены эти сведения в Росреестр; имеются ли вообще сведения по земельному участку. Приходите, если есть вопросы, и мы окажем помощь в понимании ситуации и оформлении документов на земельный участок или иной объект недвижимости.
— Расскажите о наиболее часто возникающих к вам вопросах у граждан. Какие инциденты бывают?
— Как правило, вопрос о границе участка возникает всегда. Весной все начинают работы по посадке или строительству, установке ограждений, и в этот момент возникает вопрос, в правильном ли месте проходит граница участка. Начинают спрашивать об этом соседи. Например, кому-то кажется, что его сосед межует слишком близко от его сарая, а должен отступить метр. В таком случае мы подгружаем аэрофотосъемку, а также сведения о границах земельных участков, и часто убеждаемся, что границы действительно нарушаются.
— А если границы нарушены, но соседи между собой полюбовно договорились?
— Такое возможно. Но если человек пришел к нам с вопросом, значит, это уже конфликт, это уже кто-то на кого-то готов написать заявление. Когда поступают подобного рода заявления, мы можем дать только лишь рекомендацию. Мы заметили, что в последнее время, когда граждане обращаются в суды с целью восстановления нарушенных прав, возникает необходимость в предоставлении в качестве доказательства землеустроительной экспертизы. Поэтому нужно правильно подходить к оформлению документов. Если вы считаете, что ваше право нарушено, приглашайте кадастрового инженера, делайте вынос поворотных точек на место, запросите отчет о проведении данных работ. Нужно понимать, что, возможно, вы не правы. Вам может не понравиться все то, что получится по факту. Бывает, что люди судятся из-за десяти сантиметров земли по границе участка.
— И как решались такие споры?
— Все зависит о того, какие исковые требования заявлены. Если граждане требуют смещения на свою границу забора или ограждения, или еще какого-либо строения, то суд, исходя из возможности реального положения дел, и выносит соответствующее решение.
— Капитальный забор переносить на десять сантиметров?
— Может быть и такое, если стороны не договорятся.
А в случае, если соседи все-таки договорились, можно сделать перераспределение земельных участков, выкупить часть территории, занятой у соседа. Можно подойти лояльно к решению данного вопроса. Все зависит от того, готовы ли стороны договориться.
— Чаще всего предмет спора действительно достоин судебных разбирательств или больше из разряда мелких обид?
— 50 на 50. Вот, например, в садоводческих товариществах есть много земельных участков, площадь которых не уточнена. В таком случае обоим соседям прямая дорога на уточнение границ. То есть для того чтобы куда-то идти жаловаться, выяснять правовые отношения, необходимо заглянуть во все документы в отношении своего земельного участка.
— Оксана Михайловна, по ходу разговора вы уже несколько раз сказали: если у граждан возникают хоть какие-то вопросы по данной теме, нужно идти к вам. А насколько вообще легко вас застать? Каждый раз, когда мы с вами договариваемся об интервью, проходит неделя, а то и больше, пока вы изыщите время.
— Не обязательно идти лично ко мне. Есть специалисты, которые курируют эти вопросы в плане оформления, прав, постановки на кадастровый учет и межевания. Мы принимаем граждан по вторникам, средам, четвергам с 9:00 до 13:00. Это те дни и время, когда ко мне можно попасть (за некоторым исключением, когда назначается видеоконференция или выездное мероприятие, совещание). Если нужно попасть непосредственно ко мне, можно позвонить по телефону и уточнить время приема.
— Куда нужно позвонить, чтобы записаться на прием в ваш отдел?
— 7-89-67 — это мой телефон, 7-89-64, 7-89-68 — телефоны специалистов.
— В общих чертах скажите, как у нас обстоят дела с земельными участками с точки зрения их оборота. О возможности их приобрести. Дорожают они? Дешевеют?
— Исходя из результата аукциона, цены выросли в разы. К примеру, в отношении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство максимальная цена годовой арендной платы составляла 120 тысяч, а сейчас максимальная цена достигает 500 тысяч рублей.
— На этом краткий обзор положения дел на сегодня предлагаю завершить. Спасибо, что в очередной раз нашли время в вашем плотном графике. Всегда рады вас видеть!
В. Турин
