​ВЫХОД В ГОРОД. Оксана Чупеева. О домах, гаражах и заборах — с любовью и «пугалками»

И снова пришло время прогуляться по городу с представителем местной администрации. В очередной раз тема разговора — детали устройства городского хозяйства. В данном случае речь пойдет о делах земельных и всем, что связано с недвижимостью. По мнению нашей собеседницы, будет изложена архиважная информация для владельцев домов, гаражей и даже просто заборов. А сегодняшняя спутница у нас — наша давняя знакомая Оксана Михайловна Чупеева, начальник управления муниципальной собственности администрации г.п. Советский. Ну что, пойдем…

- Оксана Михайловна, мы с вами встречаемся уже далеко не в первый раз, тем не менее давайте напомним читателям, в чем заключается ваша функция как специалиста мэрии?

- Земельно-имущественные правоотношения. Полномочия относятся к распоряжению муниципальным имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и теми, собственность на которые не разграничена. Это подготовка договоров аренды, договоров купли-продажи, соглашений о расторжении, установление сервитутов и т. д. — словом, все, что касается сделок с недвижимостью.

- Но вы ведь занимаетесь и земельным фондом, который находится в частных руках?

- Да, но, по сути, это не право распоряжения имуществом, а контрольно-надзорная функция, посредством которой инспектор наделен правом предупредить гражданина в рамках профилактических мероприятий либо указать на нарушение земельного законодательства.

- То есть владелец должен понимать, что даже если у него участок находится в частной собственности, контроль над ним ведется.

- Да. Был случай, когда гражданин решил, что если он является собственником, то может осуществлять любую деятельность на своем земельном участке. Участок был предназначен под ИЖС, и нам пришлось объяснить гражданину, что использовать данное имущество можно исключительно в этих целях. А если этот участок будет использоваться для чего-то другого, то действия гражданина тем самым попадают в поле зрения муниципального земельного контроля.

- Итак, это была прелюдия, переходим к делу. С чего начнем разговор?

- Я хотела бы повториться и поднять темы, которые были озвучены в прошлом нашем интервью, год назад — думаю, они еще долго будут актуальными.Речь о проведении работы администрации в рамках реализации 518-ФЗ. Специалисты управления проводят мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Отмечу, что права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Если простыми словами, есть владельцы, у которых имеются свидетельства старого образца и которые не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Администрация проводит кропотливую работу, чтобы навести порядок в отношении данного имущества (это дома, жилые и нежилые помещения, а также земельные участки любого назначения). В ходе работ выявляется много недвижимого имущества, которое поставлено на государственный кадастровый учет, но в отношении него нет данных в ЕГРН о правообладателе. Выезжая на место и идентифицируя данный объект, мы выясняем, существует ли он вообще. Если нет, то направляем заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета.

Бывает, что в рамках этой работы выявляются «дубли» — объекты, которые в свое время были внесены в Росреестр и имеют дублирующий характер. Это одни и те же объекты под разными кадастровыми номерами, имеющие абсолютно одинаковые адреса и месторасположение, а также иные схожие характеристики. В отношении таких объектов также направляется заявление в Росреестр о снятии, например, земельного участка с кадастрового учета. Так постепенно в ЕГРН актуализируются сведения о правообладателях объектов недвижимости.

В случае, если правообладатель выявлен, то процедура в отношении этих объектов является аналогичной. Мы напоминаем гражданам, у которых есть свидетельство старого образца: следует подойти в администрацию на консультацию и получить необходимую информацию в части содержащихся сведений в ЕГРН.

Подытожу: вышеуказанные работы были проведены в отношении 1900 объектов (в том числе земельных участков и объектов недвижимости).

- А старое свидетельство уже не котируется?

- Свидетельство старого образца имеет юридическую силу, гражданин в отношении такого имущества является собственником, но для того, чтобы он его продал, подарил или завещал, нужно, чтобы оно было внесено в ЕГРН. Иначе государственная регистрация прав будет невозможна. В последнее время с этим часто сталкиваются наследники.

- То есть нужно пройти определенную верификацию? А что значит «старого образца»? Вот человек заглянул в свои свидетельства, допустим, на три объекта. Одному пять лет, другому десять, третьему двадцать. Какое из них старое, а какое нет?

- Это распространяется на те объекты недвижимости, на которые имеется свидетельство о праве, выданное еще до 1999 года, но чтобы гражданину разобраться в своих документах, он должен прийти к нам на консультацию, мы окажем всю необходимую помощь.

- А самому нельзя понять, новое оно или нет? Если оно выдано год назад…

- Сейчас свидетельства вообще не выдаются. В настоящее время при регистрации сделки выдается выписка из ЕГРН.

- Получается, что если у человека есть любое такое свидетельство, то ему лучше прийти в Управление муниципальной собственности администрации г.п. Советский с документами?

- Совершенно верно, мы окажем помощь, проконсультируем. Делается это просто, государственной пошлиной не облагается, платить не нужно. Когда мы выезжаем по месту, граждане на это очень настороженно реагируют. Выезжаю я лично либо со специалистом нашего управления, предъявляю удостоверение, объясняю, показываю. В вышеназванном законе установлена процедура по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, которую мы должны соблюдать. В рамках данной процедуры запрашиваются в компетентных органах все необходимые сведения об объекте и субъекте. Собрав всю необходимую информацию, мы выезжаем по месту нахождения правообладателя либо вручаем уведомление, в котором прописано, каким имуществом он владеет. Гражданин соглашается или не соглашается с этими сведениями, поскольку может быть так, что ранее человек продал это имущество либо в отношении него уже имеются наследники.

- Есть граждане, которые при проведении сделок с недвижимостью могут столкнуться с проблемой?

- Да, и они сталкиваются. Хочется, чтобы как можно больше читателей ознакомились с этой публикацией, вникли в это. Количество граждан, которые приходят к нам сами, невелико. Мы своими силами выявляем правообладателей. Реестр объектов размещен на сайте городской администрации, с ним можно и нужно ознакомиться. Для того чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, необходимо, чтобы содержащиеся в ЕГРН сведения были актуальными.

Вся работа по выявлению правообладателей направлена на то, чтобы установить собственника данных объектов недвижимости и привести в соответствие все сведения в ЕГРН.

- Вы занимаетесь внесением сведений в ЕГРН, но еще далеки до того, чтобы внести все объекты. Правильно? Если люди собираются продавать, менять, уезжать и т.д., лучше заранее проверить, есть ли данные об их недвижимости в базе ЕГРН. А если они этого не сделали?

- Им придется это сделать, иначе сделка не состоится. Такое бывает. Или так бывает с наследством, когда прошло полгода со дня смерти и наследникам надо вступать в права. Если речь идет о земельном участке, то гражданин к нам приходит со свидетельством старого образца. Для внесения сведений в ЕГРН земельный участок должен быть отмежеван — это отдельная процедура, стоимость которой весьма велика. Процедура межевания земельного участка занимает достаточно долгое время — от месяца и дольше. При этом надо понимать, что нужны соседи смежных земельных участков, которые должны подписать акт согласования границ. Бывает, они куда-то уехали, найти их невозможно или проблематично. Процесс может затянуться.

- А разве нельзя, например, продать дачный участок без межевания?

- По старому свидетельству продать участок вы не сможете. Сведения о собственности должны быть внесены в ЕГРН. Если сведения отсутствуют, то вы придете в администрацию, и мы должны будем идентифицировать земельный участок по ранее выданному свидетельству. Если он не стоит на государственном кадастровом учете, или площадь его не уточнена, а границы его не определены, то гражданину придется обратиться в специализированную организацию для межевания.

- Подведем итог. Если у человека в ближайшее время планируются какие-то бюрократические манипуляции со своей недвижимостью, то ему лучше заранее сходить и сделать эту процедуру. А если ничего не планируется, то можно оставить все на авось и еще потерпеть?

- Тогда это может стать неприятным подарком для наследников, и этот вопрос займет уже намного больше времени и финансовых вложений. Сделать это несложно. Нужно просто прийти к нам, мы посмотрим по базе и дадим пошаговую инструкцию. Все это бесплатно.

- Складывается впечатление, что вы чиновники из сказки, зазываете к себе: «Приходите, все посмотрим, все объясним, чаю нальем».

- (смеется) Мы наших граждан очень любим. Особенно трепетно мы относимся к гражданам преклонного возраста, помогаем им разобраться с проблемой. Как правило, это работа с документами 90-х годов, а значит, жители уже немолоды. Поэтому мы максимально берем на себя нагрузку.

- Граждане! Уже только ради того, чтобы убедиться, что вас представители власти очень любят, стоит сходить в Управление муниципальной собственности администрации г.п. Советский.

- Еще одна из тем нашего предыдущего разговора — гаражная амнистия. По этому вопросу граждане обращаются, но происходит это то активно, то не очень. Я хочу напомнить, что срок гаражной амнистии заканчивается 1 сентября 2026 года.

- Оксана Михайловна, давайте с нуля, словно никто еще ничего не слышал об этом. Поясните, что это за амнистия. Вот у меня в собственности гараж и земля, я им пользуюсь, оплачиваю все, что нужно. Что произойдет в 2026 году? Чего мне бояться?

- Вам — ничего, но после 1 сентября 2026 года право владения гаражом необходимо будет доказывать уже через суд. Гаражная амнистия дает гражданам возможность зарегистрировать право собственности сейчас. Это не так сложно, как будет потом, после назначенной законом даты.

- И дешевле.

- Да, потому что не каждый обладает средствами на оплату юриста, который будет заниматься разбирательством в суде и отстаивать право на гараж.

- В общем, если вы намерены пользоваться гаражом дольше указанного срока и ничего потом никому не доказывать, поспешите.

- Речь идет о гаражах, на которые есть архивные документы, технические паспорта, акты выбора земельных участков, утвержденные схемы, постановления о выделении земельных участков под строительство гаражей и иные материалы. Документы на такие объекты должны быть оформлены не позднее декабря 2004 года, и в обязательном порядке подобные гаражи должны быть возведены не позднее этого срока. Именно такие объекты попадают под гаражную амнистию. С теми, что построены за пределами этого срока, решать придется только в судебном порядке.

- Движемся далее...

- Хотела, пользуясь случаем, напомнить о необходимости внесения арендной платы за земельные участки. Начатую по судебным приказам работу по взысканию задолженности мы активно продолжаем. Чтобы мы не прибегали к претензионной работе и не направляли дело в суд, я убедительно прошу граждан своевременно вносить оплату за аренду земельного участка.

- И снова тот же вопрос: а что будет, если не вносить? Напугайте.

- Будет судебный приказ, исполнительный лист, блокирование банковских карт. А при работе через судебных приставов — еще и дополнительные расходы граждан.

- Убедительно. От любви до пугалок у вас один шаг.

- (смеется) Это не пугалка, а рекомендация. Еще я хотела бы напомнить, что у граждан, которые проживают в многоквартирных домах, есть возможность благоустраивать свои придомовые территории в рамках инициативного проектирования. Один из вопросов, с которым они сталкиваются в первую очередь, — это определение границ прилегающих территорий. Прежде чем разрабатывать проекты, необходимо определять границы благоустраиваемых территорий через постановку земельного участка на государственный кадастровый учет. Если данный земельный участок будет приведен в порядок и будут внесены сведения в ЕГРН, то это будет плюсом при рассмотрении заявок при участии в инициативном проектировании. Кроме того, содержание объектов благоустройства значительно добавляет баллы при рассмотрении заявки.

- Кто только придумывает эти термины? Словосочетание «инициативное проектирование» даже произносить непросто. Передайте специалистам департамента по терминологии, чтобы они придумывали что-то попроще для человеческого восприятия.

- (смеется) Хорошо, передам. Но на самом деле инициативное проектирование — это не так страшно, как кажется. Возможность участия в проектах периодически размещается на сайте администрации, активно освещается в разных мессенджерах. Мы информируем граждан, что у них есть право на организацию мероприятий по благоустройству какой-либо территории. Как правило, это прилегающие к многоквартирным домам дворы. Раз есть такая возможность у наших граждан, я считаю необходимым акцентировать на этом внимание. Главное, что мне нравится в инициативном проектировании — задумка становится общим для жителей делом. А если наши граждане проявляют инициативу и получают помощь из бюджета, то город должен меняться в лучшую сторону. Мы должны двигаться вперед, стараться улучшить мир, в котором мы живем, чтобы наши дети жили лучше. Подрастающему поколению необходимо это прививать.

- О как! Оксана Михайловна, давайте, наверное, перейдем к часто встречающимся вопросам от граждан. Есть такие?

- В начале лета граждане обычно начинают что-то строить, в частности убирать старые заборы и возводить новые. Благоустройство — это хорошо, но, как правило, при строительстве нового забора многие ориентируются по тому, где был старый (ну или по соседям). Вот у него же стоит здесь забор, и я тоже так поставлю. Этого делать нельзя. В случае, если сосед построил свой забор без учета границ земельного участка, а вы за ним повторили, может получиться неприятная ситуация. Рано или поздно вы вместе с соседом или по отдельности получите предостережение от нашего управления.

- Но ведь это нормально, когда люди действуют из эстетических соображений, чтобы на всей улице заборы были вровень.

- Бывает так: сосед поставил временный забор на глазок, другой сосед, глядя на него, поставил уже капитальный забор, за ним другие поступили так же, и в итоге у всей улицы несоответствие. Когда люди приходят с такими вопросами, мы всегда работаем с картой, выезжаем на место: определяем границу, показываем ее правообладателю и, к сожалению, часто сталкиваемся с ситуацией, когда забор стоит не в соответствии с координатами границ земельного участка, внесенными в ЕГРН. В некоторых спорных случаях даже привлекаем специализированную организацию для проведения работ по установлению на местности межевых знаков.

- В очередной раз: и что будет?

- В таких случаях мы пишем претензию, в итоге дело может дойти до суда. Когда ограждение установлено не на отведенной территории, оно подлежит демонтажу. Это неоспоримо.

- Картина такая. Я собрался делать капитальный забор. Иду к вам, вы приезжаете ко мне с линейками, компасами, штангенциркулями и выясняете, угадал ли я с его местоположением. А как мне это самому узнать, без вашего визита? А то вдруг что не так, потом хлопот не оберешься.

- Если вы решились на то, чтобы сделать свой забор солидным, капитальным…

- Или любой другой, который жалко будет сносить.

- Да. Нужно прийти за консультацией, чтобы вам уточнили и показали границу земельного участка, где должен проходить ваш забор. Гаражей, кстати, это тоже часто касается, потому что их обычно ставят по границе забора. Мы смотрим по карте, делаем топосъемку. У нас есть аэрофотосъемка, мы накладываем на нее границы земельного участка, если они определены в ЕГРН, и у вас получается картинка, ну а далее вы приглашаете геодезистов. Они к вам приезжают с техническим оснащением и по спутниковой системе определяют координаты на местности.

- То есть без вас ну никак? Есть же какие-то кадастровые карты, на которых определены границы участка. Забор должен быть на границе участка.

- Можно и без нас, но вот без специального оборудования геодезиста вы этого точно сделать не сможете.

- У человека появился участок (то ли по наследству достался, то ли он его купил), к нему пришли смотреть границы, а там надо не геодезистов звать, а бульдозеристов, потому что ни одна граница не совпадает. Как быть?

- Был подобный случай в одном из садоводческих товариществ. В администрацию обратилось ООО «Юрэск» с просьбой об изъятии земельного участка, который полностью расположен в охранной зоне сетей ЛЭП. Мы посмотрели по карте: участок состоит на государственном кадастровом учете, его площадь уточнена, по координатам он располагался на дороге, вдоль которой проходит высоковольтная линия электропередач. Соответственно, этот участок полностью попал в охранную зону сетей и подлежит изъятию.

Мы начали разбираться в материалах архивных дел и поиском собственника земельного участка. По итогу, конечно, разобрались с топографической частью земельного участка, а также нашли его собственника. Нам сразу показалось, что здесь что-то не так, потому что участок под садоводство и огородничество не мог быть выделен на дороге. Получается, когда в свое время проводили кадастровые работы, была допущена ошибка — координаты не соответствовали материалам архивных дел. Этот участок был поставлен на кадастр в совершенно другом месторасположении!

Когда были изучены все архивные документы, пришлось разбираться со смежниками, потому что у смежников тоже пошли неточности. Технические ошибки такого свойства исправляются на основании заключения кадастрового инженера. Это не трагедия, но неприятно. Для граждан это эмоционально тяжело. С данным гражданином, как и с его смежниками, вопрос был решен положительно, изъятие земельного участка не произошло.

- Следующий часто задаваемый вопрос?

- Размещение септиков — еще одна из тем. Пришел гражданин, у которого участок застроен, а септик ему нужно вкопать в метре от своего забора со стороны дороги. Так делать нельзя. Септик — это объект коммунального назначения, относящийся к конкретному жилому дому, и должен располагаться исключительно в границах своего земельного участка. И выводить сливную трубу тоже нельзя.

- То есть самый главный ваш совет — идти к вам, если хоть что-то непонятно.

- Да, мы в течение 15 минут расскажем о том, что нужно делать. Если намечается ремонт забора, установка септика, строительство гаража или дома, приходите к нам для уточнения. Также часто встречается вопрос о благоустройстве подъездных путей к дому, к забору или въезду в гараж. Это прилегающая к дороге территория. Благоустройство подъездных путей тоже необходимо согласовывать с администрацией, так как на данной территории могут быть размещены сети инженерно-технического обеспечения, может получиться заужение проезжей части и т. д. Наши специалисты совместно с коллегами из отдела по городскому хозяйству выезжают на место и определяют, возможно ли благоустроить подъездной путь там, где хочет житель.

- Еще один вопрос, который возник из жизни. Есть какой-то участок, а по соседству все участки заброшены (там либо уже лес вырос, либо изначально был там). Возникают проблемы с точки зрения затенения, противопожарной безопасности. Человек берет пилу, спиливает мешающие ему деревья. Насколько он находится в правовой зоне?

- Зайти на частную территорию можно только с разрешения собственника земельного участка. Если собственник заброшенного участка неизвестен, нужно оповестить администрацию: мы проведем профилактические мероприятия, найдем собственника и предпримем меры разъяснительного характера. Отмечу, что спор носит гражданско-правовой характер. Есть определенные требования к посадке высокорослых, среднерослых и низкорослых насаждений. Если такие нормы не соблюдены, то санкция за это не предусмотрена, и граждане вынуждены этот вопрос решать в судебном порядке. Я изучала данный вопрос после обращения к нам за помощью. Судебная практика требует того, чтобы вы доказали, что высокие деревья наносят определенный вред вашему имуществу. Должны быть основания, чтобы заставить гражданина спилить то или иное дерево.

- Лучше бы не спрашивал, но, по сути, я так понял, что если у владельцев данного заброшенного участка не возникнет претензий по данному поводу, то вопроса со стороны властей не будет?

- С точки зрения затенения и инсоляции, по сути, не будет. Но при этом, если участок долгое время не используется по его целевому назначению, то нами проводится судебно-претензионная работа.

- Ну, хоть тут все не так сложно. Спасибо вам, Оксана Михайловна, за очередной ликбез. В очередной раз сделаю вид, что все понял, но, чувствую, нам нужно чаще встречаться. Всегда рады вас видеть!

В. Турин