​ВЫХОД В ГОРОД. Сергей Гущин. Чем живет «Уютный город»

Сегодня в рамках нашей прогулки мы окинем взглядом не весь райцентр, как обычно, а только 124 дома, расположенных в самых разных микрорайонах Советского. Именно столько домов находится под началом управляющей компании ООО «Уютный город Советский». Сопровождать нас будет директор этой компании — Сергей Владимирович Гущин. Ну что, пошли…

- Сергей Владимирович, как долго существует ваша компания?

- Наша компания была организована в 2017 году. Сначала она была в статусе муниципального унитарного предприятия. В 2023 году была проведена реорганизация — в связи с постановлением округа все муниципальные предприятия конкурентного рынка нужно было перевести в частный бизнес. Учредителем у нас осталась администрация города. Теперь мы являемся обществом с ограниченной ответственностью. Изначальная цель создания нашей организации — обслуживание жилого фонда, который не интересен частным управляющим компаниям в связи с большими затратами, ветхостью, малыми тарифами. На содержание старых домов денежных средств, как правило, не хватало. Для того, чтобы управляющие компании заходили на конкурс и участвовали, было принято решение о создании управляющей компании «Уютный город Советский», которая будет выполнять социальные функции.

- Сколько времени непосредственно вы возглавляете «Уютный город»?

- С самого начала, с 2017 года.

- Насколько известно, в прежнее время каждый новый глава создавал собственную управляющую компанию. Ваша же компания существует уже много лет. В чем секрет?

- Я считаю, что глава города Александр Терентьевич принял мудрое решение, когда не стал ломать то, что уже существует и работает. Мы с ним встречались, разговаривали, он оценил нашу работу и понял, что ее надо продолжать. Все реорганизации проходили уже при новой администрации. Мы на общих условиях участвовали в конкурсе по отбору управляющих компаний, который проводит городская администрация каждые три года. Последний раз он проходил в 2024 году.

- Поясним, в чем суть конкурса. Если жильцы многоквартирного дома сами выбрали какую-то управляющую компанию, то этот вопрос решается таким образом. Но есть и некие «молчуны», которые не могут определиться со способом управления, и тогда администрация выставляет их дом на конкурс. Так?

- Так и есть. Как правило, такой жилой фонд самый невостребованный, никому из управляющих компаний он не интересен, поэтому мы заявляемся на конкурс.

- Как вы выживаете? Даже управляющие компании новых домов постоянно жалуются на то, что те финансовые возможности, которыми они обладают, не позволяют полноценно содержать жилфонд. А у вас, грубо говоря, рухлядь. Как вам удается ее содержать?

- Любая частная организация работает ради извлечения прибыли, мы же работаем, как правило, в ноль, а иногда и в минус.

- Каким образом вы перекрываете минусы?

- За счет небольшого штата в самой организации и аутсорсинга. Дотаций из бюджета у нас нет. Последние небольшие дотации были при пандемии, когда проводились непредусмотренные мероприятия, связанные с санобработкой общественных мест.

- Каков объем обслуживаемого вами жилфонда? Как он измеряется?

- Он измеряется количеством квадратных метров и обслуживаемых домов. На сегодняшний день управляющая компания обслуживает 124 дома, четыре из которых сейчас активно расселяют.

- Что это за дома?

- Это дома от одноэтажных в деревянном исполнении до семиэтажных в капитальном исполнении. Домов из нового жилфонда немного, но они есть.

- То есть, помимо того, что вы занимаетесь невостребованным социальным фондом, ваш портфель прирастает еще и новыми домами?

- Новые дома попадают к нам, потому что их жильцы вовремя не определяются со способом управления, вот они и выставляются на конкурс. Но есть дома и ТСЖ, которые выбирают нашу УК самостоятельно: мы работаем с ними много лет и их устраивает качество наших услуг.

- Почему так происходит? Людям все равно, кто будет управлять их домом?

- Жильцы равнодушны и не хотят принимать никакого участия в судьбе своего дома.

- Наверняка есть какая-нибудь новенькая семиэтажка, вполне подходящая для каких-нибудь других игроков. Каким образом вы ее получаете?

- Это означает, мы оказываем услугу надлежащего качества. Значит, наша компания устраивает жильцов.

- Сколько человек работает у вас?

- В нашей организации пять сотрудников. Непосредственную работу выполняют подрядные организации.

- А не проще иметь дворников, плотников, электриков сантехников в собственном штате? У вас объем работ большой, занятость, наверное, постоянная?

- Не проще. Да, работники заняты постоянно, но если они будут в штате, это ляжет лишним бременем на плечи жильцов, которым мы оказываем услуги. Такая схема с подрядными организациями на сегодняшний день самая рабочая, она позволяет нам держаться на плаву и оказывать услуги надлежащего качества.

- Каким образом делится портфель: объекты, полученные через конкурс, и по решению жильцов?

- Из всего жилфонда, который мы обслуживаем, 90 % — это дома, которые не определились со способом управления. Остальные дома определились со способом управления и выбрали нас как обслуживающую организацию.

- А есть такие дома, которые, как говорится, отписались от вас? Условно говоря, какой-то дом выставили на конкурс, он попал к вам, но через какое-то время жильцы решили выбрать другую компанию. Такое может быть?

- Такое может быть. Но сначала они должны определиться со способом управления, создать товарищество собственников жилья или выбрать непосредственный способ управления. А потом самостоятельно выбрать управляющую компанию и определить свой тариф.

- Это такая сложная процедура, что она почти не встречается.

- Процедура действительно непростая.

- Как известно, чтобы просто собрать жильцов на собрание, даже в приличном доме (чего греха таить, контингент бывает разный), приходится очень постараться.

- Я бы сказал, что это очень сложно. По опыту скажу, что только на пяти собраниях из ста можно собрать кворум (кворум, напомню, это необходимое количество голосов, которое позволяет принимать какое-то решение). Законодательством предусмотрено, что кворум зависит от важности решения: бывает, 51 % голосов достаточно, бывает, необходимо 3/4. Дома с ТСЖ встречаются редко, но они есть. Жильцы таких домов прошли все процедуры, определились со способом управления, они либо выбирают себе управляющую компанию, либо просто самостоятельно обслуживают свой дом.

- Сергей Владимирович, вы работаете в «Уютном городе» уже восемь лет, а ранее тоже были связаны с этой сферой. За это время видна какая-то динамика поведения жильцов: они более активные, пассивные или на одном уровне?

- Люди становятся грамотнее. Некоторые обращаются именно со знанием дела, а многим еще до сих пор надо объяснять, что не всё в наших полномочиях и тратить средства всех жителей на прихоть кого-то одного мы не будем. Например, прописано тарифом дважды в год провести какие-то работы, и в третий раз делать их (бесплатно) никто не будет. Чтобы изменить тариф, периодичность, стоимость, необходимо решение общего собрания, на которое, повторюсь, мало кто приходит.

- Чем вы это объясняете? Мы же из Советского Союза, у нас вроде коллективизм в крови должен быть.

- Одна из причин в том, что многие люди из многоквартирных домов переехали в частный сектор, а квартиры сдаются либо стоят пустыми. Судьба дома этих людей мало волнует.

- Ну, это одна категория жильцов, но ведь есть и другие — собственники, проживающие в квартирах.

- Инициативы нет.

- Сразу видно, что вы не представитель власти. Чиновник сказал бы, что граждане неинициативны, потому что у них все хорошо. Было бы плохо — собрались бы охотно.

- Я не скажу, что все хорошо. Есть проблемы, мы стараемся их решать.

- Конфликты часто бывают?

- Бывают. Кому-то достаточно объяснить, и он поймет. До кого-то никак не достучаться. Бывают и вполне обоснованные претензии, к сожалению.

- Самая распространенная причина трений?

- Абсолютно разные причины. Не всегда есть понимание, что УК занимается обслуживанием только общедомового имущества и что каждый житель содержит свое имущество самостоятельно, а значит, несет за него ответственность.

- Ваш жилфонд состоит из двух категорий — частные собственники и соцнайм. Какой процент тех и других?

- Около 20 % — это соцнайм, остальные — частная собственность.

- Вопросы по соцнайму вы решаете с администрацией?

- В первую очередь с нанимателем. Если он абсолютно не реагирует, приходится действовать через собственника, потому что у них есть рычаги воздействия.

- Проблема с неплатежами или с несвоевременными платежами есть?

- Есть такая проблема. В этом случае в судебном порядке ведутся разбирательства. В последнее время стало модным банкротство граждан, которые накопили большие долги. Им долги списываются, а нам они уже никак не компенсируются.

- Эту процедуру придумало государство, чтобы «прощать» долги гражданам, а платить приходится вам. Как вы считаете, это правильно?

- Нет, конечно. К сожалению, эта тенденция нарастает. В прошлом году это было 2-3 человека, теперь количество обанкротившихся выходит на десятки.

- Как вы думаете, банкротство — это результат действительно сложной ситуации либо это своего рода потребительский экстремизм, при котором люди, пользуясь несовершенством законодательства, ловко ловят рыбку в мутной воде?

- Ситуации бывают разные, но в нашем городке все на виду. Конечно, мы ищем нюансы, например, доли у других собственников. В таком случае начинается взыскание долгов со второй доли, с других собственников.

- Какова динамика по собираемости платежей? Есть ли ухудшения или улучшения?

- В среднем — порядка 80 %. Но не надо путать с коммунальными услугами. Коммунальная услуга всегда по собираемости была выше. У ресурсников — электриков, газовиков — есть рычаги, они могут ограничить услугу, отключить воду, электричество. Жилищная услуга сложнее. Отказать жителю в получении этой услуги нельзя, законодательство в этом плане нас слабо защищает. Поэтому у управляющих компаний собираемость всегда хуже, чем у ресурсников, она, повторюсь, колеблется на отметке в 80%. Как правило, летом собираемость всегда падает, потому что люди уезжают в отпуска, а к Новому году она возрастает, подходит к 90%.

- Сергей Владимирович, как формируется тариф на ваши услуги?

- Я уже говорил о конкурсе. При проведении конкурса администрацией проводятся расчеты. Есть минимальный перечень оказываемых услуг, прописанный государством. Проводится конкурс с установленными тарифами в зависимости от видов благоустройства здания. У каждого вида благоустройства есть свой тариф. Когда управляющая компания признается победителем конкурса, на уже прописанных условиях она и начинает оказывать услуги. Когда последний раз проводился конкурс, наконец-то договором была регламентирована индексация. За три года с ценами может случиться все что угодно, и теперь ежегодно проводится индексация тарифа. В прошлом году она составила 7,2 %, в этом году — 8,6 %. Это делается потому, что всё дорожает: материалы, инженерное оборудование.

- Как конкурс проходит? Условно говоря, стоит некий дом, его предлагают обслуживать за 100 тысяч в год. Одна компания говорит, что согласна на эту сумму, другая компания говорит, что готова работать за 90 тысяч. Так все происходит?

- Нет. Перед началом конкурса администрация уведомляет всех жильцов о том, что до такого-то числа нужно определиться со способом управления. В противном случае нужно будет провести конкурс.

Затем проводится конкурс, на который выносится техническая документация домов, указывается тариф на квадратный метр, перечень и периодичность услуг. На самом конкурсе проходит процедура вскрытия конвертов — в них должны быть заявки от специализированных лицензированных организаций в соответствии с требованиями, предусмотренными постановлением Правительства РФ. После этого комиссия принимает решение о допуске или не допуске управляющих компаний до конкурса.

И только после этого начинается процедура торгов с понижением цены, при этом объем услуги не уменьшается, а понижается стоимость. В рамках торгов тариф не может опускаться на отметку в 10%. Если опустился, то конкурс признается несостоявшимся и процедура запускается снова, но уже ниже на 10%. Это может продолжаться до момента, пока не выберут управляющую компанию.

- Та самая история, когда ответственная компания отходит в сторону, понимая, что за эти средства надлежащим образом дом содержать не получится. А безответственная может довести аукцион до какого угодно уровня, потому что работать особо не собираются. Не к этому приводит система конкурса?

- В том числе и к этому. Но, как правило, безответственные компании отсеиваются еще на стадии рассмотрения заявок. Если у организации нет лицензии, она на конкурс просто не попадет.

- На ваш взгляд, эти тарифы адекватные?

- Те, которые существуют сейчас, неадекватные.

- Апологет нынешней экономики скажет, что, если есть желающие за эти деньги выполнять эти работы, значит, все нормально.

- Для того и создана наша управляющая компания. Чтобы не остались без обслуживания дома.

- Выходит, что это из-за вас такой маленький тариф, который вас же и не устраивает?

- Разумеется, нет. Могу привести в сравнение тарифы соседних городов. Например, возьмем двухэтажный деревянный дом, в котором центральное холодное водоснабжение, водоотведение, централизованное отопление без централизованной горячей воды — такой же как большинство двухэтажек в Советском. Так вот, в Нягани на этот дом тариф в 2025 году составляет 40 рублей 23 копейки с квадратного метра. В Советском на такой же дом тариф 21 рубль 79 копеек. Тариф ниже почти в два раза.

- В чем фишка?

- У нас тарифы по содержанию и ремонту долгое время сдерживались. Сейчас с этим ничего не поделаешь, все идет по накатанной. Из года в год тарифы не индексировались, оставались такими же. Надо полагать, тут замешана политика. В итоге все пришло к тому, что наши тарифы сейчас намного меньше тарифов соседних городов.

- С одной стороны, мы имеем небольшие тарифы, при этом люди все равно считают, что платят много. А с другой стороны, в результате этих небольших тарифов многие работы просто не производятся, потому что нет меценатов, которые будут их выполнять бесплатно.

- Все необходимые работы производятся. Но, конечно, приходится экономить. И когда нам говорят, почему в каком-то городе так, а у нас по-другому, мы советуем начать с рассмотрения тарифа.

- Можете назвать свои самые благополучные дома и наоборот?

- Дома, которые поновее, конечно, благополучные: ул. Гагарина, ул. Калинина, мкр. Нефтяник, мкр. Солнечный. Самые неблагополучные — дома на ул. Мичурина, старые дома на ул. Макаренко, ул. Киевской, ул. Короленко, ул. Садовой, ул. О. Кошевого.

- Каким вы видите состояние вашего жилого фонда лет через пять?

- Сейчас четыре дома готовятся к расселению, и это очень радует. Я в этой отрасли с 2007 года, поэтому могу сказать, что динамика прекрасная. Мы раньше мучились с ПМК, а теперь эта проблема уже в прошлом. Сейчас я вижу, что потихоньку расселяют дома на ул. Макаренко, Олега Кошевого.

- Вы видите динамику, объемы, которые должны быть переработаны из плохого в хорошее. На ваш взгляд, сколько еще лет нужно, чтобы в городе не осталось ветхого и аварийного жилья?

- Я не могу сказать, сколько такой темп будет держаться. Но если он сохранится, думаю, за 5-10 лет можно будет убрать весь старый фонд. Динамика очень хорошая.

- Какие методы коммуникации с жильцами вы используете?

- Диспетчерская служба. У управляющей компании есть договор с МУП «СТВК», единой диспетчерской. Мы пришли к этому, потому что многие заявки пересекаются.

- Служба местная?

- Конечно.

- Просто некоторые недоумевают, когда звонят по каким-то вопросам в коммунальную компанию, а выясняется, что оператор вообще находится в другом городе.

- Мы такую методику не используем. Работаем проверенным годами способом, диспетчеров «СТВК» многих знаю лично, это настоящие профессионалы.

- Речь о том, что диспетчер берет трубку и первым делом спрашивает, из какого города (или даже региона) человек звонит. Из-за этого возникает ощущение удаленности, отсутствия прямой связи с теми, кто, по идее, должен быть рядом. Сейчас не только в вашей сфере переходят на такую систему. Как это вообще устроено? Есть какие-то колл-центры, универсальные для разных сфер?

- Так и есть. Им закладывается алгоритм действий. В случае, если заявка поступила по отоплению, информация передается одному мастеру, по протечке крыши — другому. Они будут строго придерживаться этого алгоритма. Но ситуации бывают разные, индивидуальные. Если ситуация не заложена в алгоритм, реагировать на нее не будут. Заявка будет принята, передана руководителю, а время потеряется. Но все совершенствуется, может, и мы когда-то придем к этому.

- Но таким образом, наверное, управляющие компании экономят средства. Не у каждой компании хватает финансов на то, чтобы круглосуточно держать диспетчера.

- Да, это экономия, но, я считаю, это и понижение качества услуги.

- Что еще помогает держать связь, кроме диспетчерской?

- Домовые чаты, личные встречи. Очень удобны электронные заявления.

- О домовых чатах можно подробнее? У каждого дома есть свой домовый чат?

- Не у каждого, но у многих. Мы в этих чатах тоже участвуем, даем разъяснения, реагируем.

- Как мы выяснили, на собрания приходит, мягко говоря, небольшое количество людей. А в чатах многие участвуют?

- Много. Каждый любит что-то сказать, написать комментарий. Кто-то по делу, а кто-то — просто поругаться.

- Как часто проводятся собрания? Они осуществляются систематически или по необходимости?

- Собрания мы стараемся проводить ежегодно. Но зачастую кворум не собирается. Иногда приедешь на собрание, жильцы в окошко выглядывают, видят, что толпы нет, и не выходят.

- А есть самый дружный дом, который охотно выходит на собрания?

- В основном это ТСЖ.

- Там преимущественно какого возраста жильцы?

- Разного возраста. Думаю, активность не зависит от этого.

- А как вы оцениваете степень доверия людей к управляющей компании? Как жильцы воспринимают вашу работу?

- Я не могу сказать за всех. Люди разные. Кто-то с пониманием относится, кто-то принимает в штыки. Негатива хватает. Положительных моментов тоже немало. Бывает, что и благодарят.

- Насколько прозрачна ваша деятельность и деятельность других компаний?

- По каждому дому на ГИС ЖКХ ежегодно выкладываются отчеты о проделанной работе. Каждый собственник может зайти и посмотреть информацию по своему дому: какие работы выполнялись, в какие сроки, какие тарифы. Есть ещё такой аспект, как собираемость, с ней тоже можно ознакомиться. Также там можно увидеть информацию о задолженности у дома перед управляющей компанией.

- Сергей Владимирович, а со своими коллегами по цеху, конкурентами как-то общаетесь?

- Конечно. Проблемы у всех чаще всего одинаковые.

- С властями взаимодействие осуществляется конструктивно? Или вас приглашают только для того, чтобы пропесочить?

- По-разному бывает. Администрация уже владеет ситуацией, когда собирает нас. Нам указывают на недоработки и выясняют причину. Если причина решается своими силами — решаем ее сами. Если нет — выносим ее выше. Как правило, решение находится.

- Если бы была ваша воля, какие изменения в вашей сфере вы бы сделали?

- Хотелось бы больше полномочий управляющей компании в вопросах обеспечения пожарной безопасности. Жители захламляют подъезды домов бытовыми приборами, строительными материалами, велосипедами, колясками. Нас за это штрафуют и наказывают.

- А почему вас оштрафуют?

- За этим должна следить управляющая компания.

- А разве загромождение мест эвакуации — это не ответственность жильцов?

- Конкретного жильца можно и не установить, а нас очень удобно штрафовать.

- И вас штрафуют? Бывает такое?

- Да. И предписания делают, и наказывают.

- Нота не самая позитивная, но пора заканчивать нашу беседу. Спасибо, что нашли время! Всегда рады вас видеть.

В. Турин

фото: ООО «Уютный город Советский», vk.com